Sekilas tentang Pendaftaran Tanah

1. Pengertian pendaftaran tanah

Pasal 19 ayat (2) UUPA menentukan bahwa pendaftaran tanah meliputi:

  1. Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah
  2. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut.
  3. Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.

Pengertian pendaftaran tanah yang diatur dalam Pasal 19 ayat (2) UUPA yang kemudian diatur lebih lanjut dalam Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. Pengertian pendaftaran tanah dalam Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 1997, yang menetukan bahwa:

“Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilaksanakan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.”

Kata “rangkaian” menunjukkan adanya berbagai macam kegiatan dalam penyelenggaraan pendaftaran tanah yang saling berkaitan satu dengan yang lainnya, berurutan menjadi satu kesatuan rangkaian yang bermuara pada tersedianya data yang diperlukan dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum dan perlindungan hukum di bidang pertanahan bagi masyarakat. Kata “terus menerus” menunjukkan kepada pelaksanaan kegiatan sejak pertama kali dimulai tidak akan berakhir. Data yang telah terkumpul dan tersedia harus selalu dipelihara dan disesuaikan jika terjadi perubahan yang terjadi kemudian hingga tetap sesuai dengan keadaan yang terakhir. Kata “teratur” menunjukkan bahwa semua kegiatan harus berlandaskan peraturan perundang-undangan yang berlaku karena hasilnya akan merupakan alat bukti menurut hukum.

Data yang dikumpulkan pada dasarnya meliputi dua data, yaitu:

  1. Data yuridis yaitu mengenai haknya meliputi hak yang terdapat di atas tanah tersebut, subjek pemegang hak, dan ada atau tidaknya pihak lain.
  2. Data fisik yaitu mengenai tanah meliputi lokasi, batas-batas, luas, dan ada tidaknya bangunan dan/atau tanaman di atasnya.

Berdasarkan pengertian di atas, pendaftaran meliputi: [1]

  1. Pendaftaran awal atau pendaftaran pertama kali dan terus menerus dipelihara,
  2. Pendaftaran hak-hak karena adanya mutasi hak, ataupun adanya pengikatan jaminan hutang dengan tanah,
  3. Hak-hak yang timbul dari rumah susun dan bagian-bagian dari rumah susun.

Menurut Boedi Harsono pendaftaran tanah adalah suatu rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Negara atau pemerintah secara terus menerus dan teratur, berupa pengumpulan keterangan atau data tertentu mengenai tanah-tanah tertentu yang ada di wilayah tertentu, pengolahan, penyimpanan dan penyajian bagi kepentingan rakyat, dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan, termasuk pemberian tanda bukti dan pemeliharaannya.

2. Tujuan pendaftaran tanah

Dalam Pasal 19 ayat (1) UUPA ditentukan bahwa:

“Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.”

Berdasarkan ketentuan di atas pendaftaran tanah menjamin kepastian hukum yang meliputi kepastian mengenai subjek, objek dan hak atas tanah. Untuk itu pemerintah wajib melaksanakan pendaftaran tanah di seluruh Indonesia.

Tujuan pendaftaran tanah diatur lebih lanjut dalam Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yang menentukan:

“Pendaftaran tanah bertujuan:

  1. untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan;
  2. untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk Pemerintah agar dengan  mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar; untuk terselengaranya tertib administrasi pertanahan.”

Tujuan pendaftaran tanah berdasarkan ketentuan di atas adalah menjamin kepastian hukum. Kepastian hukum yang dimaksud meliputi kepastian mengenai subjek, kepastian mengenai objek dan kepastian mengenai status hak atas tanah.[2] Selain menjamin kepastian hukum tujuan diselenggarakan pendaftaran tanah adalah memberikan perlindungan hukum. Perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah diwujudkan dalam hal penerbitan sertipikat hak atas tanah. Pendaftaran tanah juga bertujuan untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah dan terselenggaranya tertib administrasi pertanahan. Tertib administrasi pertanahan merupakan salah satu tertib dari catur tertib pertanahan yang meliputi tertib hukum pertanahan, tertib administrasi pertanahan, tertib penggunaan tanah dan tertib pemeliharaan tanah dan lingkungan hidup. Tertib administrasi pertanahan adalah upaya memperlancar setiap usaha dari masyarakat yang menyangkut tanah terutama dengan pembangunan yang memerlukan sumber informasi bagi yang memerlukan tanah sebagai sumber daya, uang dan modal. Menciptakan suasana pelayanan di bidang pertanahan agar lancar, tertib, murah, cepat dan tidak berbelit-belit dengan berdasarkan pelayanan umum yang adil dan merata.

Pasal 3 kemudian dipertegas oleh Pasal 4 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 yang menentukan bahwa:

1) Untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum sebagaimana dimaksud dalam pasal 3 huruf a kepada pemegang hak yang bersangkutan diberikan sertipikat hak atas tanah.

2) Untuk melaksanakan fungsi informasi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 huruf b, data fisik dan data yuridis dari bidang tanah dan satuan rumah susun yang sudah terdaftar terbuka untuk umum.

3) Untuk mencapai tertib administrasi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 huruf c, sebidang tanah dan satuan rumah susun termasuk peralihan, pembebanan dan hapusnya hak atas sebidang tanah dan hak milik atas satuan rumah susun wajib didaftarkan.

Berdasarkan ketentuan di atas bahwa agar terwujudnya kepastian hukum dan perlindungan hukum bagi pemegang hak maka diterbitkan sertipikat hak atas tanah. Dalam hal terlaksananya fungsi informasi maka data fisik dan data yuridis dari bidang tanah dan satuan rumah susun yang telah terdaftar terbuka untuk umum. Untuk tercapainya tertib administrasi maka sebidang tanah dan satuan rumah susun dalam hal peralihan, pembebanan dan hapusnya wajib didaftarkan.

Berkaitan dengan tujuan pendaftaran tanah, A.P Parlindungan mengatakan bahwa (a) dengan diterbitkannya sertipikat hak atas tanah maka kepada pemiliknya diberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum; (b) di zaman informasi ini maka Kantor Pertanahan sebagai kantor di garis depan haruslah memelihara dengan baik setiap informasi yang diperlukan untuk satuan bidang tanah, baik untuk pemerintah sendiri sehingga dapat merencanakan pembangunan Negara dan juga bagi masyarakat sendiri. Informasi itu penting untuk dapat memutuskan sesuatu yang diperlukan di mana terlibat tanah, yaitu data fisik dan yuridisnya, termasuk untuk satuan rumah susun, informasi tersebut bersifat terbuka untuk umum artinya dapat diberikan informasi apa saja yang diperlukan atas sebidang tanah/bangunan yang ada; (c) sehingga untuk itu diperlukan tertib administrasi pertanahan dijadikan sesuatu hal yang wajar.[3]

Berdasarkan pendapat dari A.P Parlindungan mengenai tujuan dari pendaftaran tanah maka dapat disimpulkan bahwa (a) untuk menjamin  adanya kepastian hukum dan memberikan perlindungan hukum dengan diterbitkannya sertipikat hak atas tanah; (b) Kantor Pertanahan wajib memelihara informasi yang berupa data fisik dan data yuridis yang berkaitan dengan suatu hak atas tanah yang diperlukan untuk pemerintah dalam merencanakan pembangunan Negara dan juga bagi masyarakat. Informasi ini bersifat terbuka untuk umum yang artinya setiap pihak yang berkaitan dengan suatu bidang tanah dapat mengetahui informasi yang berkaitan dengan sebidang tanah/ bangunan yang ada di atas sebidang tanah;  (c) sehingga tertib administrasi merupakan suatu hal yang wajar dibutuhkan dalam bidang pertanahan.

3. Objek pendaftaran tanah

Mengenai objek pendaftaran tanah diatur dalam Pasal 9 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yang menentukan bahwa:

“Objek pendaftaran tanah meliputi:

1) bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, dan hak pakai;

2) tanah hak pengelolaan;

3) tanah wakaf;

4) hak milik atas satuan rumah susun;

5) hak tanggungan;

6) tanah Negara.”

Dalam hal tanah Negara sebagai objek pendaftaran tanah maka pendaftarannya dilakukan dengan cara membukukan bidang tanah yang merupakan tanah Negara dalam daftar tanah.[4] Objek pendaftaran tanah yang bukan tanah Negara akan diterbitkan sertipikat bagi pemegang hak atas tanah.

Berdasarkan Pasal 1 angka 20 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997:

“Sertipikat adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA untuk hak atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibuktikan dalam buku tanah yang bersangkutan.”

Sertipikat merupakan alat bukti yang kuat yang sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 19 ayat (1) huruf c, Pasal 23 ayat (2), Pasal 32 ayat (2) dan Pasal 38 ayat (2) UUPA serta Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.

Sertipikat terdiri dari salinan buku tanah dan surat ukur. Buku tanah adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat data yuridis dan data fisik suatu objek pendaftaran tanah yang sudah ada haknya. Surat ukur adalah dokumen yang memuat data fisik suatu bidang tanah dalam bentuk peta dan uraian.

4.  Asas pendaftaran tanah

Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 mengatur asas dari pendaftaran tanah yang terdiri dari: [5]

(1) Asas  sederhana

Asas sederhana dalam pendaftaran tanah dimaksudkan agar ketentuan-ketentuan pokok maupun prosedurnya dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan, terutama para pemegang hak atas tanah.

(2) Asas aman

Asas aman untuk menunjukkan bahwa pendaftaran tanah perlu diselenggarakan secara teliti dan cermat sehingga hasilnya dapat memberikan jaminan kepastian hukum sesuai tujuan pendaftaran tanah itu sendiri.

(3) Asas terjangkau

Asas terjangkau dimaksudkan untuk menunjukkan keterjangkauan bagi pihak-pihak yang memerlukan, khususnya dengan memperhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi lemah. Pelayanan yang diberikan dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah harus bisa terjangkau oleh para pihak yang memerlukan.

(4) Asas mutakhir

Asas mutakhir dimaksudkan menunjukkan pada kelengkapan yang memadai dalam pelaksanaannya dan kesinambungan dalam memelihara datanya. Data yang tersedia harus menunjukan keadaan yang mutakhir. Untuk itu perlu diikuti kewajiban mendaftar dan pecatatan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian hari.

(5) Asas terbuka

Asas terbuka menuntut dipeliharannya data pendaftaran tanah secara terus menerus dan berkesinambungan, sehingga data yang tersimpan di Kantor Pertanahan selalu sesuai dengan keadaan nyata di lapangan, dan masyarakat dapat memperoleh keterangan mengenai data yang benar setiap saat.

5.  Kegiatan pendaftaran tanah

Kegiatan pendaftaran tanah diatur dalam Pasal 19 ayat (2) UUPA, yakni:

  1. pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah;
  2. pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;
  3. pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat

Kegitan pendaftaran tanah diatur lebih lanjut dalam Pasal 11 dan Pasal 12 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yang menentukan bahwa:

1) Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali, meliputi:

a) pengumpulan dan pengelolaan data fisik;

b) pembuktian hak dan pembukuannya;

c) penerbitan sertifikat;

d) penyajian data fisik dan data yuridis;

e) penyimpanan daftar umum dan dokumen;

2) Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah, meliputi:

a) pendaftaran peralihan dan pembebanan hak;

b) pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah lainnya.

Pendaftaran tanah untuk pertama kali dilaksanakan melalui pendaftaran sistematik dan pendaftaran sporadik. Pendaftaran tanah sistematik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua objek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan. Pendaftaran tanah ini dilaksanakan atas prakarsa pemerintah, maka kegiatan tersebut didasarkan pada suatu rencana kerja yang ditetapkan oleh Menteri.[6] Pendaftaran tanah secara sporadik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa objek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau massal. Pendaftaran tanah ini dilaksanakan atas permintaan pihak yang berkepentingan.[7]

Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah dan sertipikat dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian.

Ketentuan mengenai penyelanggaraan pendaftaran tanah diatur dalam Pasal 5 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yang menentukan bahwa pendaftaran tanah diselenggarakan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN). Kegiatan ini bermaksud bahwa pemerintah dalam hal ini BPN sebagai penyelenggara dan pelaksana pendaftaran tanah harus berusaha agar sebaik mungkin dapat disajikan data yang benar dalam buku tanah dan pendaftaran tanah selama tidak dapat dibuktikan sebaliknya maka data yang ada dalam buku tanah tersebut harus diterima sebagai data yang benar baik dalam perbuatan hukum sehari-hari maupun dalam berperkara di Pengadilan.

Dalam pelaksanaannya kegiatan pendaftaran tanah dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan yang dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) seperti yang telah diatur dalam Pasal 6 ayat (1) dan ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, yang menentukan bahwa:

(1) Dalam rangka penyelanggaraan pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 tugas pelaksanaan pendaftaran tanah dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan, kecuali kegiatan-kegiatan tertentu yang oleh Peraturan Pemerintah ini atau perundang-undangan yang bersangkutan ditugaskan oleh Pejabat lain.

(2) Dalam melaksanakan pendaftaran tanah, Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh PPAT dan Pejabat lain yang ditugaskan untuk melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu menurut Peraturan Pemerintah ini dan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan.

Hal ini ditegaskan kembali dalam Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah. Pada Pasal 2 ayat (1), ditentukan:

“PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannnya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun, yang dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu”


[1] A.P Parlindungan, Pendaftaran Tanah di Indonesia, (Bandung: Mandar Maju, 1999), hlm. 73

[2] R. Soeprapto, UU Pokok Agraria dalam Praktek, (Jakarta: Mitra Sari, 1976), hlm. 322

[3] A.P Parlindungan, Pendaftaran Tanah Di Indonesia (Berdasarkan PP No. 24 Tahun 1997), (Bandung: Mandar Maju, 1999), hlm. 2 dalam Supriadi, Hukum Agraria, (Jakarta: Siner Grafika,  2007), hlm.165

[4] Florianus SP Sangsun, Tata Cara Mengurus Sertifikat Tanah (Jakarta:Visimedia, Juli 2007), hlm 15

[5] Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia: Himpunan Peraturan-Peraturan Hukum Tanah Edisi 2007, (Jakarta: Djembatan, 2007), hlm. 557

[6] Florianus SP Sangsun, op.cit,  hlm. 24

[7] Ibid, hlm. 25

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s