Sekilas tentang Hak Guna Bangunan

1. Pengertian hak guna bangunan

Dalam Pasal 35 ayat (1) UUPA jo Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 diatur mengenai pengertian hak guna bangunan. Pasal 35 ayat (1) UUPA menentukan bahwa:

“Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.”

Berdasarkan Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemeritah Nomor 40 tahun 1996, pengertian hak guna banguan yaitu:

“Hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai adalah hak atas tanah sebagaimana yang dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.”

Dalam hal ini, pemilik bangunan berbeda dari penguasa atas tanah dimana bangunan tersebut didirikan. Ini berarti seorang pemegang hak guna bangunan adalah berbeda dari pemegang hak milik atas sebidang tanah dimana bangunan tersebut didirikan; atau dalam konotasi yang lebih umum, pemegang hak guna bangunan bukanlah pemegang hak milik dari tanah dimana bangunan tersebut didirikan.[1]

Dari penjelasan III/3 dalam UUPA maka hak yang dipunyai oleh pemegang hak sangat terbatas oleh karena didirikan di atas tanah yang bukan haknya, jadi hanya terjadi sepanjang waktu tertentu. Tidak seperti halnya dengan hak milik yang haknya adalah terpenuh di antara hak-hak atas tanah.[2] Setelah jangka waktunya berakhir hak guna bangunan dapat diperpanjang lagi paling lama 20 tahun atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan-bangunan. Hal tersebut ditentukan dalam Pasal 35 ayat (2) UUPA yang menentukan bahwa:

“Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan, jangka waktu tersebut dalam ayat (1) dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun.”

2. Subjek hak guna bangunan

Pada prinsipnya yang dapat mempunyai hak guna bangunan ialah warga Negara Indonesia dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia, serta berkedudukan di Indonesia pula.[3] Hal tersebut seperti yang diatur dalam Pasal 36 ayat (1) UUPA jo Pasal 19 Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 1996 yang menentukan bahwa yang dapat mempunyai hak guna bangunan adalah:

1)    warga negara Indonesia

2)   badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia

Berdasarkan ketentuan di atas bahwa yang dapat menjadi subjek hak guna bangunan adalah warga negara Indonesia dan badan hukum yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Dalam hal badan hukum asing ingin memiliki hak guna bagunan maka dua unsur, yakni didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, harus ada. Jadi hanya Warga Negara Indonesia saja yang dapat mempunyai hak guna bangunan ini, dan di sini terlihat bahwa prinsip nasionalitas tetap dipertahankan, sehingga orang yang bukan warga negara Indonesia hanya dapat mempunyai hak seperti yang ditentukan pada huruf b pasal di atas yaitu badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.[4]

Apabila orang atau badan hukum pemegang hak guna bangunan tidak  memenuhi syarat sebagai pemegang hak guna bangunan, maka orang atau badan hukum tersebut dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak guna bangunan yang dikuasainya kepada orang atau badan hukum yang memenuhi persyaratan sebagai pemegang hak guna bangunan. Jika hak guna bangunan yang dikuasainya tidak dilepaskan atau dialihkan maka hak guna bagunan tersebut akan hapus secara hukum. Hal tersebut secara tegas diatur dalam Pasal 36 ayat (2) UUPA, yang menentukan bahwa:

“Orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna bangunan dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat yang tersebut dalam ayat 1 pasal ini dalam jangka waktu 1 tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh hak guna bangunan, jika ia tidak memenuhi syarat-syarat tersebut. Jika hak guna bangunan yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut, maka hak itu hapus karena hukum, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan, menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah”

Pengaturan lebih lanjut mengenai hal di atas diatur dalam Pasal 20 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 yang menentukan bahwa:

“(1)  Pemegang hak guna bangunan yang tidak lagi memenuhi syarat sebagaimana dimaksud Pasal 19 dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak atas tanah tersebut kepada pihak lain yang memenuhi syarat.

(2)     Apabila dalam jangka waktu sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) haknya tidak dilepaskan atau dialihkan, hak tersebut hapus karena hukum”

3. Pendaftaran hak guna bangunan

Hak guna bangunan merupakan salah satu objek dari pendaftaran tanah sehingga pemberian, peralihan, pembebanan dan hapusnya hak guna bangunan harus didaftarkan. Hal ini ditetapkan dalam Pasal 38 ayat (1) UUPA jis Pasal 23 ayat (1), Pasal 27 ayat (2), dan Pasal 34 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996. Pasal 38 ayat (1) UUPA menentukan bahwa:

“Hak guna bangunan, termasuk syarat-syarat pemberiannya, demikian juga setiap peralihan dan hapusnya hak tersebut harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam pasal 19”

Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 1996 menentukan bahwa pemberian hak guna bangunan yang diatur dalam Pasal 23 ayat (1), perpanjangan atau pembaharuan hak guna bangunan yang diatur dalam Pasal 27 ayat (2) serta peralihan hak guna bangunan yang diatur dalam Pasal 34 ayat (2) wajib dicatat dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan. Pendaftaran pemberian, peralihan dan hapusnya hak guna bangunan bertujuan agar terwujudnya tujuan pendaftaran tanah sesuai dengan Pasal 19 ayat (1) UUPA dan Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yaitu memberikan kepastian hukum.

4. Terjadinya hak guna bangunan

Terjadinya hak guna bangunan diatur dalam Pasal 37 UUPA jo Pasal 22 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996. Berdasarkan Pasal 37 UUPA ditentukan terjadinya hak guna bangunan. Ditentukan bahwa:

“Hak guna bangunan terjadi:

  1. mengenai tanah yang dikuasai langsung oleh Negara karena penetapan Pemerintah;
  2. mengenai tanah hak milik; karena perjanjian yang berbentuk otentik antara pemilik tanah yang bersangkutan dengan pihak yang akan memperoleh hak guna bangunan itu, yang bermaksud menimbulkan hak tersebut.”

Berdasarkan Pasal 37 UUPA hak guna bangunan terjadi karena:

1)   penetapan pemerintah apabila tanah yang dikuasai adalah tanah Negara

2)   perjanjian otentik antara pemilik tanah yang bersangkutan dengan pihak yang akan memperoleh hak guna bangunan itu apabila mengenai tanah milik.

Kemudian dalam Pasal 22 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 ditentukan bahwa terjadinya hak guna bangunan di atas tanah Negara dan di atas tanah hak pengelolaan. Pasal tersebut menentukan bahwa:

(1) Hak guna bangunan atas tanah Negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk.

(2) Hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan diberikan  keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang hak pengelolaan.

(3) Ketentuan mengenai tata cara dan syarat permohonan dan pemberian hak guna bangunan atas tanah Negara dan atas tanah hak pengelolaan diatur lebih lanjut dengan Keputusan Presiden

Mengenai terjadinya hak guna bangunan di atas tanah hak milik diatur juga dalam Pasal 24 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 yang menentukan bahwa:

“Hak guna bangunan atas tanah hak milik terjadi dengan pemberian oleh pemegang hak milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah”

Berdasarkan ketentuan di atas bahwa tanah yang dikuasai oleh Negara dapat diberikan kepada pemegang hak atas tanah atau suatu badan hukum dengan adanya permohonan yang diajukan kepada Menteri melalui Kepala Kantor Pertanahan yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan oleh pemegang haknya. Hak guna bangunan terjadi kerena penetapan pemerintah/Negara jika tanah tersebut dikuasai oleh Negara dan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang hak pengelolaan jika hak guna bangunan tersebut di atas tanah hak pengelolaan.  Hal ini sesuai dengan maksud pelimpahan wewenang melalui pemberian hak pengelolaan maka pemberian hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan dilakukan oleh Menteri kepada calon pemegang hak yang ditunjuk oleh pemegang hak guna bangunan. Bagi tanah yang dikuasai perseorangan maka hak guna bangunan terjadi karena perjanjian antara pemilik tanah dengan pihak yang mengajukan hak guna bangunan tersebut yang dibuat oleh dan di hadapan PPAT.

5. Peralihan hak guna bangunan

Hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain sesuai dengan syarat atau perjanjian yang jelas dan benar menurut hukum.[5] Hal tersebut diatur dalam Pasal 35 ayat (3) UUPA yang menentukan bahwa hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Kata beralih dan dialihkan memiliki arti bahwa berpindahnya hak guna bangunan dari subjek hak guna bagunan kepada subjek hak guna bangunan lain mengakibatkan hapus atau tidaknya hak guna bangunan tersebut karena adanya peristiwa hukum atau perbuatan hukum. Hal tersebut seperti yang telah ditentukan dalam Pasal 36 ayat (2) UUPA yang menentukan bahwa:

“Orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna bangunan dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat yang tersebut dalam ayat 1 pasal ini dalam jangka waktu 1 tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh hak guna bangunan, jika ia tidak memenuhi syarat-syarat tersebut. Jika hak guna bangunan yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut, maka hak itu hapus karena hukum, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan, menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah”

Berdasarkan ketentuan di atas bahwa orang atau badan hukum yang tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak guna bangunan wajib melepaskan atau mengalihkan hak guna bangunan yang dikuasainya kepada pihak lain dalam jangka waktu satu tahun dan ketentuan ini berlaku pula bagi pihak yang menerima hak guna bangunan. Jika hal tersebut tidak dilakukan maka hak guna bangunan tersebut akan hapus karena hukum. Hal ini dapat disimpulkan bahwa hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

Peralihan hak guna bangunan wajib didaftarkan seperti yang ditentukan dalam Pasal 38 ayat (1) UUPA yang menentukan bahwa:

“Hak guna bangunan, termasuk syarat-syarat pemberiannya, demikian juga setiap peralihan dan hapusnya hak tersebut harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19”

Berdasarkan ketentuan tersebut bahwa setiap pemberian, peralihan dan hapusnya hak guna bangunan wajib didaftarkan menurut Pasal 19.

Peralihan hak guna bangunan diatur lebih lanjut dalam Pasal 34 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996. Hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan. Hal tersebut ditentukan dalam Pasal 34 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 yang menentukan bahwa hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

Peralihan hak guna bangunan dapat terjadi karena beberapa hal. Hal ini diatur dalam Pasal 34 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996, yang menentukan bahwa:

“Peralihan hak guna bangunan terjadi karena:

  1. Jual-beli;
  2. Tukar-menukar;
  3. Penyertaan modal;
  4. Hibah;
  5. Pewarisan.”

Kemudian apabila terjadi peralihan hak guna bangunan maka peralihan tersebut wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan agar peralihan tersebut sah. Mengenai hal tersebut secara tegas diatur dalam Pasal 34 ayat (3) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 yang menentukan bahwa peralihan hak guna bangunan sebagimana yang diatur dalam ayat (1) harus didaftarkan pada Kantor Pertanahan.

Mengenai peralihan hak guna bangunan dengan jual beli, kecuali melalui lelang, tukar menukar, penyertaan dalam modal dan hibah harus dilakukan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah seperti yang telah ditentukan dalam Pasal 34 ayat (4) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996. Jika jual beli tersebut dilakukan dengan lelang maka dibuktikan dengan berita cara lelang seperti yang telah ditentukan dalam Pasal 34 ayat (5) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996. Dalam hal peralihan hak guna bangunan karena pewarisan maka peralihan tersebut harus dibuktikan dengan surat wasiat atau surat keterangan waris yang dibuat oleh instansi yang berwenang seperti yang telah diatur dalam Pasal 35 ayat (6) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996. Mengenai hak guna bangunan di atas tanah hak pengelolaan dan tanah hak milik maka peralihannya diatur dalam Pasal 34 ayat (7) dan ayat (8) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996. Peralihan hak guna bangunan di atas tanah hak pengelolaan diatur dalam Pasal 34 ayat (7) menentukan bahwa peralihan hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan harus dengan persetujuan tertulis dari pemegang hak pengelolaan. Peralihan hak guna bangunan di atas tanah hak pengolaan di Kota Batam harus memiliki izin peralihan (IP) dari Otorita Pengembangan daerah Industri Pulau Batam (OPDIPB) selaku pemegang hak pengelolaan di Kota Batam. Peralihan hak guna bangunan di atas tanah hak milik diatur dalam Pasal 34 ayat (8) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 menentukan bahwa peralihan hak guna bangunan atas tanah hak milik harus dengan persetujuan tertulis dari pemegang hak milik yang bersangkutan.

6. Pembebanan hak guna bangunan

Hak guna bangunan dapat dijadikan jaminan/agunan dalam hal pengajuan permohonan kredit di bank dengan dibebani hak tanggungan. Hal tersebut diatur dalam Pasal 39 UUPA yang menentukan bahwa hak guna bangunan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.

Dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 mengenai pembebanan hak guna bangunan diatur dalam Pasal 33 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 yang menentukan bahwa:

“(1) Hak guna bangunan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.

(2) Hak tanggungan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) hapus dengan hapusnya hak guna bangunan.”

Berdasarkan ketentuan tersebut bahwa hak guna bangunan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan serta hak tanggungan tersebut akan hapus dengan hapusnya hak guna bangunan yang dibebani hak tanggungan tersebut. Hak guna bangunan di atas tanah hak pengelolaan dapat dibebani dengan hak tanggungan akan tetapi pembebanan hak guna bangunan di atas tanah hak pengelolaan dengan hak tanggungan harus dengan izin persetujuan pemegang hak pengelolaan berdasarkan Surat Menteri Agraria Kepala Badan Pertanahan Nasional tanggal 17-09-1998 Nomor 630.1-3433 yang menentukan bahwa: [6]

a. Sesuai dengan ketentuan dalam UUPA maupun undang-undang hak tanggungan (Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996) hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan dapat dibebani dengan hak tanggungan;

  1. Dalam Pasal 34 Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah ditentukan bahwa pengalihan hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan memerlukan persetujuan tertulis dari pemegang hak pengelolaan. Sehubungan dengan itu mengingat kemungkinan diaihkannya hak guna bangunan tersebut dalam rangka eksekusi hak tanggungan maka pembebanan hak tanggungan atas hak guna bangunan itu juga memerlukan persetujuan tertulis dari pemegang hak pengelolaan yang akan berlaku sebagai persetujuan untuk pengalihannya apabila kemudian diperlukan dalam rangka eksekusi hak tanggungan.

Selain itu, pembebanan hak guna bangunan dengan hak tanggungan juga diatur dalam Pasal 4 ayat (1) Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 yang menentukan bahwa:

Hak atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan adalah:

a. Hak milik;

b. Hak guna usaha;

c. Hak guna bangunan.

Berdasarkan ketentuan tersebut bahwa hak guna bangunan merupakan salah satu hak atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan selain hak milik dan hak guna usaha.

Dalam hal hak guna bangunan akan dibebani dengan hak tanggungan maka pemberian hak tanggungan tersebut didahului dengan perjanjian untuk memberikan hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang yang perjanjiannya merupakan satu kesatuan dengan perjanjian utang-piutang tersebut serta pemberian hak hak tanggungan tersebut dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan oleh PPAT. Hal tersebut diatur dalam Pasal 10 ayat (1) dan ayat (2) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan yang menentukan bahwa:

“(1) Pemberian hak tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut.

(2) Pemberian hak tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan oleh PPAT sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.”

7. Hapusnya hak guna bangunan

Pasal 40 UUPA jo Pasal 35 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 mengatur mengenai hapusnya hak guna bangunan. Hak guna bangunan hapus karena:

1)   Jangka waktu berakhir;

2)  Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak pengelolaan atau pemegang hak milik sebelum jangka waktunya berakhir, karena:

(a)      Tidak terpenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan/atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30, sampai Pasal 32 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996; atau

(b)      Tidak terpenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian hak guna bangunan antara pemegang hak guna bangunan dan pemegang hak milik atau perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan; atau

(c)      Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap;

3) Dilepaskan secara sukarela oleh pemengan haknya sebelum jangka        waktu berakhir;

4)   Dicabut untuk kepentingan umum;

5)   Ditelantarkan;

6)   Tanahnya musnah;

7)  Ketentuan dalam Pasal 36 ayat (2) UUPA dan Pasal 20 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 menentukan bahwa orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna bangunan dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat yang telah ditentukan dalam Pasal 36 ayat (1) UUPA dan Pasal 19 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan hak guna bangunan tersebut;

8)    Dicabut berdasarkan Undang-Undang No 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-Hak Atas Tanah dan Berserta Benda-Benda Yang Ada Di Atasnya.

Dengan hapusnya hak guna bangunan maka tanah tersebut akan menjadi tanah Negara, jika hak guna bangunan tersebut diberikan di atas tanah Negara. Jika yang memberikan hak guna bangunan tersebut adalah pemegang hak milik maka kembali kepada penguasaan penuh dari pemegang hak milik atas tanah tersebut atau dengan kata lain hak miliknya menjadi penuh kembali.

[1]Kartini Muljadi, Gunawan Widjaja, Hak-Hak Atas Tanah, (Jakarta: Kencana, 2005), hlm 190

[2]Soedharyo Soimin, Status Hak dan Pembebasan Tanah, (Jakarta: Sinar Grafika, 2001), hlm.21

[3]Eko Yulian Isnur, Tata Cara Mengurus Surat-surat Rumah dan Tanah, (Yogyakarta: Pustaka Yustisia, 2008), hlm. 15

[4]Soedharyo Soimin , op.cit, hlm. 21

[5]Florianus SP Sangsun, op.cit, (Jakarta: Visimedia, 2007), hlm. 8

[6]Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia: Himpunan Peraturan-Peraturan Hukum Tanah Edisi 2007, (Jakarta: Djembatan, 2007), hlm. 208

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s