Sekilas tentang Hak Milik

1. Pengertian Hak Milik
Hak Milik yang merupakan salah satu macam hak atas tanah yang dikenal dalam Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA). Pengertian Hak Milik berdasarkan ketentuan Pasal 20 ayat (1) UUPA menentukan bahwa :

“Hak milik adalah hak yang turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan Pasal 6”

Hak Milik bersifat turun-menurun maksudnya bahwa Hak Milik atas tanah tersebut tidak hanya berlangsung selama hidup pemegang Hak milik atas tanah, tetapi dapat juga dilanjutkan oleh ahli warisnya apabila pewaris meninggal dunia, oleh karena itu Hak Milik jangka waktunya tidak terbatas. Hak Milik bersifat terkuat maksudnya bahwa Hak Milik merupakan induk dari macam hak atas tanah lainnya dan dapat dibebani oleh hak atas tanah lainnya, seperti Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai. Hak Milik bersifat terpenuh maksudnya Hak Milik menunujuk luas wewenang yang diberikan kepada pemegang Hak Milik dalam menggunakan tanahnya baik untuk usaha pertanian maupun untuk mendirikan bangunan.
Hak Milik bersifat turun temurun, terkuat dan terpenuh bukan berarti bahwa Hak Milik merupakan hak yang mutlak, tidak terbatas dan tidak dapat diganggu gugat. Hal ini Ini dimaksudkan untuk membedakan Hak Milik dengan hak-hak atas tanah lainnya yang dimiliki oleh individu. Dengan kata lain, Hak Milik merupakan hak yang paling kuat dan paling penuh diantara hak-hak atas tanah lainnya.
berdasarkan ketentuan Pasal 6 UUPA, semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial, sehingga Hak Milik juga mempunya fungsi social, artinya bahwa Hak Milik yang dipunyai subjek hak (pemegang hak) tidak boleh dipergunakan semata-mata untuk kepentingan pribadi. Fungsi sosial dari Hak Milik harus ada keseimbangan antara kepentingan pemerintah dengan masyarakat.

2. Subyek Hak Milik
Berdasarkan ketentuan Pasal 21 UUPA, maka yang dapat mempunyai Hak Milik adalah:

“a. Hanya warga Negara Indonesia dapat mempunyai Hak Milik
b. Oleh Pemerintah ditetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai Hak Milik dan syarat-syaratnya.
c. Orang asing yang sesudah berlakunya Undang-Undang ini memperoleh Hak Milik karena Pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, demikian pula warga negara Indonesia yang mempunyai Hak Milik setelah berlakunya Undang-Undang ini kehilangan kewarganegaraannya wajib melepaskan hak itu dalam jangka waktu 1 (satu) tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya kewarganegaraan tersebut. Jika sesudah jangka waktu itu lampau Hak Milik tidak dilepaskan, maka hak itu hapus karena hukum dan tanahnya jatuh kepada Negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung.
d. Selama seseorang di samping kewarganegaraan Indonesia juga memperoleh kewarganegaran asing maka ia tidak dapat mempunyai tanah dengan hak miik dan baginya berlaku ketentuan dalam ayat (3) Pasal ini.”

Berdasarkan ketentuan tersebut maka hanya warga negara Indonesia tunggal yang dapat mempunyai Hak Milik, orang asing tidak diperbolehkan untuk mempunyai Hak Milik. Orang asing dapat mempunyai tanah dengan Hak Pakai yang luasnya terbatas.

3. Terjadinya Hak Milik
Mengenai terjadinya Hak Milik diatur dalam Pasal 22 UUPA menentukan bahwa:
a. Terjadinya Hak Milik menurut hukum adat diatur dengan Peraturan Pemerintah
Pasal 3 UUPA yang menyatakan:

“Dengan mengingat ketentuan-ketentuan dalam Pasal 1 dan 2 pelaksanaan hak ulayat dan hak-hak yang serupa itu dari masyarakat-masyarakat hukum adat, sepanjang menurut kenyataannya masih ada, harus sedemikian rupa sehingga sesuai dengan kepentingan Nasional dan Negara, yang berdasarkan atas persatuan bangsa serta tidak boleh bertentangan dengan Undang-Undang dan peraturan-peraturan lain yang lebih tinggi.”

Ketentuan tersebut berpangkal pada pengakuan adanya hak ulayat dalam hukum agraria sehingga dengan disebutnya hak ulayat dalam UUPA, yang pada hakekatnya berarti pula pengakuan hak itu, maka pada dasarnya hak ulayat itu akan diperhatikan, sepanjang hak tersebut menurut kenyataannya memang masih ada pada masyarakat hukum yang bersangkutan. Kepentingan sesuatu masyarakat hukum harus tunduk pada kepentingan nasional dan Negara sehingga pelaksanaan hak ulayat harus sesuai dengan kepentingan nasional dan Negara.

b. Selain menurut cara sebagaimana yang dimaksud dalam ayat 1 Pasal ini Hak Milik
1) Penetapan Pemerintah menurut cara dan syarat-syarat yang ditetapkan dengan Peraturan Perundang-undangan.
Terjadinya Hak Milik menurut Penetapan Pemerintah maksudnya dengan mengajukan permohonan Hak Milik. Mengenai syarat-syarat permohonan Hak Milik diatur dalam Pasal 8 ayat (1) Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan yang menyatakan bahwa Hak Milik dapat diberikan kepada:

“a. Warga Negara Indonesia
b. Badan-badan hukum yang ditetapkan oleh Pemerintah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku, yaitu:
1) Bank Pemerintah
2) Badan Keagamaan dan Badan Sosial yang ditunjuk oleh Pemerintah.”

Permohonan Hak Milik atas tanah Negara pada Pasal 9 ayat (2) diajukan secara tertulis yang memuat:

“1. Keterangan mengenai permohonan
a. Apabila perorangan: nama, umur, kewarganegaraan, tempat tinggal dan pekerjaannya serta keterangan mengenai isteri/suami dan anaknya yang masih menjadi tanggungannya;
b. Apabila badan hukum: nama, tempat kedudukan, akta atau peraturan pendiriannya, tanggal dan nomor surat keputusan pengesahannya oleh pejabat yang berwenang tentang penunjukannya sebagai badan hukum yang dapat mempunyai Hak Milik berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
2. Keterangan mengenai tanahnya yang meliputi data yuridis dan data fisik:
a. Dasar penguasaan atau alas haknya dapat berupa sertpikat, girik, surat kapling, surat-surat bukti pelepasan hak dan pelunasan tanah dan rumah dan atau tanah yang yang telah dibeli dari Pemerintah, putusan pengadilan, akta PPAT, akta pelepasan hak, dan surat-surat bukti perolehan tanah lainnya;
b. Letak, batas-batas dan luasnya (jika ada Surat Ukur atau Gambar Situasi sebutkan tanggal dan nomornya);
c. Jenis tanah (pertanian/non pertanian)
d. Rencana penggunaan tanah;
e. Status tanahnya (tanah hak atau tanah negara);
3. Lain-lain:
a. Keterangan mengenai jumlah bidang, luas dan status tanah-tanah yang dimiliki oleh pemohon, ternasuk bidang tanah yang dimohon;
b. Keterangan lain yang dianggap perlu.”

2) Ketentuan Undang-Undang,
Pasal 1 ketentuan-ketentuan konversi UUPA menentukan:

“Hak eigendom atas tanah yang ada pada mulai berlakunya Undang-Undang ini sejak saat tersebut menjadi Hak Milik, kecuali jika yang mempunyainya tidak memenuhi syarat sebagai yang tersebut dalam Pasal 21”.

Berdasarkan ketentuan tersebut maka hak eigendom dapat dikonversi menjadi Hak Milik dengan syarat berdasarkan ketentuan Pasal 21 UUPA yaitu hanya warga Negara Indonesia tunggal yang dapat mempunyai Hak Milik.

4. Peralihan Hak Milik
Beralihnya Hak Milik diatur dalam Pasal 20 ayat (2) UUPA yang menyatakan bahwa:

“Hak Milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain”.

Hak Milik dapat beralih maksudnya bahwa Hak Milik dapat berpindah haknya dari subjek hak kepada subjek hak lain karena adanya peristiwa hukum, misalnya karena pewarisan, sedangkan hak Milik dapat dialihkan maksudnya Hak Milik dapat berpindah kepada subjek hak lain karena adanya perbuatan hukum, misalnya karena jual-beli, tukar-menukar, hibah. Ketentuan Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 mengatur bahwa:

“Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku”.

Peralihan hak atas tanah yang terjadi karena perbuatan hukum hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT.

5. Pendaftaran Hak Milik
Mengenai pendaftaran Hak Milik diatur dalam Pasal 23 ayat (1) UUPA menetukan bahwa:

“Hak Milik, demikian setiap peralihan, hapusnya dan pembebanan dengan hak-hak lain harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19”

Maksud Pasal 23 ayat (1) UUPA ini adalah untuk setiap terjadi peralihan, hapus dan pembebanan Hak Milik didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19 UUPA serta ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

6. Pembebanan Hak Milik Atas Tanah
Pasal 25 UUPA menentukan bahwa:

“Hak Milik dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan”

Berdasarkan Pasal 25 UUPA, Hak Milik dapat dibebani Hak Tanggungan, maka tanah yang dibebani Hak Tanggungan tetap dipegang oleh pemiliknya apabila pemilik tanah tidak dapat melunasi hutangnya dalam jangka waktu yang telah diperjanjikan kepada Kreditur, tanah yang dijadikan jaminan utang tersebut bukan berarti otomatis menjadi milik Kreditur melainkan akan dilelang yang hasil dari pelelangan tersebut digunakan untuk melunasi utang tersebut. Selain dapat dibebani Hak Tanggunan, Hak Milik juga dapat dibebani hak-hak atas tanah lainnya. Hak-hak atas tanah yang dapat dibebani di atas Hak Milik adalah Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai, yang pembebanannya dituangkan dalam Akta PPAT yakni Akta Pembebanan Hak Milik dengan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai yang sebelumnya terdapat perjanjian antara subjek hak pemegang Hak Milik dengan calon subjek hak pemegang hak atas tanah yang aka nada sdi atas tanah Hak Miliki tersebut.

7. Hapusnya Hak Milik
Hak Milik atas tanah dapat hapus dari subjek hak pemeganh hak atas tanah seperti yang telah ditentukan di dalam Pasal 27 UUPA yaitu apabila:
a. Tanah jatuh kepada Negara, karena:
1) Pencabutan hak
Maksudnya, pengambilan tanah kepunyaan subjek hak pemegang Hak Milik oleh Negara secara paksa, yang mengakibatkan hak atas tanah itu menjadi hapus dikarenakan untuk kepentingan umum, hal tersebut berdasarkan pada Pasal 18 UUPA. Pencabutan hak atas tanah ini dengan memberikan ganti kerugian yang layak dan berdasarkan tata cara yang diatur dengan peraturan perundang-undangan.
2) Penyerahan dengan sukarela (pelepasan)
Penyerahan dengan sukarela maksudnya bahwa subjek hak melepaskan hak atas tanah yang dimilikinya kepada Negara dengan tanpa adanya ganti kerugian yang diterimanya. Hak atas tanah yang dilepaskan tersebut makan akan menjadi tanah Negara.
3) Ditelantarkan
Ditelantarkan artinya bahwa tanah tersebut sengaja tidak dipergunakan sesuai keadaan atau sifat dan tujuan daripada haknya. Hal ini berdasarkan pada penjelasan Pasal 27 UUPA
4) Dipegang oleh subjek hak yang tidak berhak
Maksudnya bahwa Hak Milik ini dimiliki oleh subjek hak bukan haknya untuk memiliki Hak Milik, yakni WNA dan badan hukum. Hal tersebut diatur dalam Pasal 21 ayat 3 dan Pasal 26 ayat 2 UUPA.
b. Tanahnya musnah
Hal ini dapat terjadi karena obyeknya (tanah) tidak ada lagi karena terjadinya bencana alam.

 

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s