Pensertipikatan Hak Atas Tanah (Hak Guna Bangunan) di atas Hak Pengelolaan (di Kota Batam)

Berdasarkan Pasal 19 ayat (1) UUPA jo Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 bahwa salah satu tujuan dilaksanakannya pendaftaran tanah adalah untuk memberikan kepastian hukum. Agar terwujudnya kepastian hukum maka hak atas tanah wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan. Hak guna bangunan merupakan objek dari pendaftran tanah sehingga wajib didaftarkan. Hal tersebut diatur dalam Pasal 38 UUPA jis Pasal 23 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 dan Pasal 9 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997. Dengan adanya pendaftaran tanah maka diterbitkan sertipikat hak atas tanah yang merupakan tanda bukti kepemilikan seseorang dan/atau badan hukum atas suatu hak atas tanah. Dengan adanya sertipikat hak atas tanah maka terwujudnya kepastian hukum yang meliputi kepastian mengenai subjek, kepastian mengenai objek serta kepastian mengenai hak atas tanah. Hal ini sesuai dengan Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah yang menentukan bahwa:

”Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat didalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan.”

Untuk memperoleh Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Pengelolaan maka yang bersangkutan wajib memiliki:
1) Surat Perjanjian (SPJ)
2) Surat Keputusan (SKEP)
3) Surat Penunjukan Loksai (PL)
4) Tanda Bukti Pembayaran UWTO (Uang Wajib Tahunan Otorita)
5) Rekomendasi

Mengenai persyaratan permohonan hak atas tanah di atas Hak Pengelolaan baik perorangan maupun badan hukum tidak memiliki perbedaan. Perbedaan antara perorangan dengan badan hukum terdapat pada rekomendasi dari Otorita Pengembangan Daerah Industri Pulau Batam (yang saat ini dikenal dengan BP Batam). Isi dari Surat Perjanjian yang menjadi dasar pemberian hak atas tanah berupa:
1) Identitas para pihak yang bersangkutan;
2) Letak, luas, batas dan luas yang dimaksud;
3) Jenis penggunaan;
4) Hak atas tanah yang akan dimintakan untuk diberikan kepada pihak ke tiga yang bersangkutan dan keterangan mengenai jangka waktu serta kemungkinan untuk memperpanjang;
5) Jenis-jenis bangunan yang akan didirikan di atasnya dan ketentuan mengenai kepemilikan bangunan-bangunan tersebut pada berakhirnya hak tanah yang diberikan;
6) Jumlah uang pemasukan dan syarat-syarat pembayaran;
7) Syarat-syarat lain yang dipandang perlu.

Dalam pemberian hak kepada pihak ke tiga, Kantor Pertanahan Kota Batam menyesuaikan dengan rekomendasi, surat perjanjian (SPJ), gambar penetapan lokasi/surat penunjukan lokasi (PL), surat keputusan pengalokasian tanah/surat keputusan (SKEP) serta jangka waktu uang wajib tahunan otorita (UWTO) yang dibuat oleh Otorita Pengembangan Daerah Industri Pulau Batam (OPDIPB), dengan kata lain dalam proses pemberian hak atas tanah di atas Hak Pengelolaan, dasar yang dipergunakan adalah dokumen yang dikeluarkan oleh Otorita Pengembangan Daerah Industri Pulau Batam (OPDIPB). Kantor Pertanahan Kota Batam berfungsi sebagai ’pelayan’ atau perpanjangan tangan dari Otorita Pengembangan Daerah Industri Kota Batam.

Syarat-syarat dalam permohonan pemberian hak atas tanah atas bagian-bagian hak pengelolaan Otorita Pengembangan Daerah Industri Kota Batam (OPDIPB), sebagai berikut:
1) Surat permohonan;
2) Asli rekomendasi hak dari Otorita Pengembangan Daerah Industri Pulau Batam;
3) Fotokopi kartu tanda penduduk (bukti diri) dan akte kelahiran;
4) Fotokopi gambar penetapan lokasi (PL);
5) Fotokopi surat perjanjian (SPJ);
6) Fotokopi surat keputusan (SKEP);
7) Fotokopi bukti pelunasan UWTO;
8) Asli pembayaran bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB);
9) Fotokopi pelunasan pajak bumi dan bangunan tahun terakhir;
10) Fotokopi surat izin perusahaan, NPWP, tanda daftar perusahaan dan akte pendirian badan hukum (untuk permohon berbadan hukum);
11) Fotokopi pengesahan badan hukum (untuk pemohon berbadan hukum).

Dengan adanya Otorita Pengembangan Daerah Industri Pulau Batam (OPDIPB) maka permohonan hak atas tanah hingga diterbitkannya sertipikat hak atas tanah membutuhkan proses yang cukup panjang dan memakan waktu cukup lama. Hal ini dikarenakan pemohon hak atas tanah harus mengajukan permohonan hak atas tanah ke Otorita Pengembangan Daerah Industri Pulau Batam (OPDIPB).Setelah mengajukan permohonan hak atas tanah dan diberikannya izin maka pemohon harus membayar UWTO. Setelah dibayarkannya UWTO menunggu dikeluarkannya SPJ, PL, SKEP dan Rekomendasi oleh Otorita Pengembangan daerah Industri Pulau Batam yang merupakan lima dasar alas hak pemberian hak atas tanah di Kota Batam. Setelah dikeluarkannya lima alas hak tersebut, pemohon mengajukan lima dasar alas hak tersebut ke Kantor Pertanahan di Kota Batam untuk diterbitkannya sertipikat hak atas tanah. Setelah diterbitkannya sertipikat hak atas tanah tersebut, pemegang sertipikat wajib melapor kembali ke Otorita Pengembangan Daerah Industri Pulau Batam perihal telah diterbitkannya hak atas tanah tersebut. Pengurusan permhonan hak atas tanah ini tidak telepas dari biaya. Dengan kata lain, permohonan hak atas tanah pada umumnya dan permohonan hak guna bangunnya pada khusunya jika memiliki modal yang besar akan cepat proses permohonan hak atas tanahnya.

Hak Guna Bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain, hal tersebut ditentukan dalam Pasal 35 ayat (3) UUPA yang menentukan bahwa hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Peralihan hak guna bangunan wajib didaftarkan seperti yang ditentukan dalam Pasal 38 ayat (1) UUPA yang menentukan bahwa:

“Hak guna bangunan, termasuk syarat-syarat pemberiannya, demikian juga setiap peralihan dan hapusnya hak tersebut harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19”

Berdasarkan ketentuan tersebut bahwa setiap pemberian, peralihan dan hapusnya hak guna bangunan wajib didaftarkan menurut Pasal 19.

Peralihan Hak Guna Bangunan diatur dalam Pasal Pasal 34 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996, yang menentukan bahwa:

“Peralihan hak guna bangunan terjadi karena:
a. Jual-beli;
b. Tukar-menukar;
c. Penyertaan modal;
d. Hibah;
e. Pewarisan.”

Peralihan hak guna bangunan di atas hak pengelolaan harus seizin dari pemegang hak pengelolaan yang ditentukan dalam Pasal 34 ayat (7) Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 1996 yang menentukan bahwa peralihan hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan harus dengan persetujuan tertulis dari pemegang hak pengelolaan.

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s