Sekilas tentang Pemecahan Hak Atas Tanah (Hak Guna Bangunan)

Developer perumahan tidak dapat mengalihkan dalam hal ini menjual rumah dari perumahan yang didirikannya begitu saja kepada end user. Dalam hal ini developer harus telah memiliki hak atas tanah terlebih dahulu, dalam hal ini Hak Guna Bangunan dan telah bersertipikat. Sertipikat Hak Guna Bangunan yang diberikan atas nama pengembang lazim disebut sertipikat (Hak Guna Bangunan) induk dan agar perumahan dapat dijual maka sertipikat Hak Guna Bangunan induk tersebut harus dipecah atas nama masing-masing pembeli (Hak Guna Bangunan pecahan) yang jangka waktunya sama dengan jangka waktu yang tertera pada sertipikat Hak Guna Bangunan induk.[1]

Mengenai pemecahahan Hak Guna Bagunan ini diatur berdasarkan Pasal 48 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, yang menentukan bahwa:

  1. Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan, satu bidang tanah yang sudah terdaftar dapat dipecah secara sempurna menjadi beberapa bagian, yang masing-masing merupakan satuan bidang baru dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah semula

  2. Dalam hal sebagaimana dimaksud pada ayat (1), untuk tiap bidang dibuatkan surat ukur, buku tanah dan sertipikat untuk menggantikan surat ukur, buku tanah dan sertipikat asalnya

  3. Jika hak atas tanah yang bersangkutan dibebani Hak Tanggungan dan atau beban-beban lain yang terdaftar, pemecahan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) baru boleh dilaksanakan setelah diperoleh persetujuan tertulis dari pemegang Hak Tanggungan atau pihak lain yang berwenang menyetujui penghapusan beban yang bersangkutan

  4. Dalam pelaksanaan pemecahan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) sepanjang mengenai tanah pertanian, wajib memperhatikan ketentuan mengenai batas minimal sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Maksud dari pasal tersebut dapat dikatakan bahwa sebidang tanah dengan status Hak Guna Bangunan sebagai salah satu hak atas tanah, dimungkinkan untuk dipecah menjadi beberapa bidang tanah dengan status Hak Guna Bangunan dengan menghapuskan Hak Guna Bangunan semula.

Berdasarkan pengaturan mengenai pemecahan hak atas tanah yang dalam hal ini pemecahan Hak Guna Bangunan yang diatur dalam Pasal 48 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 dapat disimpulkan bahwa:

  1. Pemecahan Hak Guna Bangunan induk menjadi Hak Guna Bangunan perseorangan merupakan inisatif dari pemegang Hak Guna Bangunan induk itu sendiri yang dimana diawali dengan mengajukan permohonan tertulis kepada Kantor Pertanahan setempat. Dalam pemecahanan ini, Hak Guna Bangunan perseorangan hasil pecahaan Hak Guna Bangunan induk tersebut merupakan satu bidang baru dengan status hukum yang sama dengan Hak Guna Bangunan induk yang dipecah tersebut, dalam hal ini status haknya sama yakni Hak Guna Bangunan dan jangka waktunya sama dengan Hak Guna Bangunan induk semula yakni 30 tahun.

  2. Pecahan Hak Guna Bangunan perseorangan tersebut kemudian dibuat surat ukur, buku tanah serta sertipikat baru untuk menggantikan surat ukur, buku tanah dan sertipikat Hak Guna Bangunan induk yang telah dipecah-pecah tersebut. Berdasarkan Pasal 1 angka 17 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 menentukah bahwa surat ukur adalah dokumen yang memuat data fisik suatu bidang tanah dalam bentuk peta dan uraian. Data fisik ini memuat mengenai luas tanah, batas-batas tanah serta keterangan mengenai ada atau tidak adanya bangunan yang berdiri di atasnya. Sedangkan buku tanah adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat data yuridis dan data fisik suatu objek pendaftaran tanah yang sudah ada haknya, yang dimana diatur pada Pasal 1 angka 19 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. Mengenai sertipikat, diatur dalam Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yang menentukan bahwan sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.

  3. Dalam hal Hak Guna Bangunan induk yang akan dipecah menjadi Hak Guna Bangunan perseorangan dibebani dengan Hak Tanggungan atau beban-beban lain yang terdaftar, sebelum dilakukan pemecahan ini harus mendapat persetujuan tertulis dari pemegang Hak Tanggungan atau pihak lain yang berwenang menyetujui penghapusan beban yang bersangkutan. Hal ini diperlukan agar kepentingan dari pemegang Hak Tanggungan atau pihak lain yang berwenang terlindungi.

  4. Jika pemecahan hak atas tanah ini merupakan tanah pertanian harus memperhatikan ketentuan batas minimal kepemilikan tanah pertanian sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku, dalam hal ini adalah Undang-Undang Nomor 56 Prp Tahun 1960.

Pada penjelasan Pasal 48 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yang menentukan bahwa pemecahan bidang tanah harus sesuai dengan rencana tata ruang yang berlaku dan tidak boleh mengakibatkan tidak terlaksananya ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku, misalnya ketentuan landreform

Mengenai prosedur serta proses pemecahan Hak Guna Bangunan induk menjadi Hak Guna Bangunan perseorangan ini diatur dalam Pasal 133 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badam Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997, yang menentukan bahwa:

  • Permohonan pemecahan bidang tanah yang telah terdaftar, diajukan oleh pemegang hak atau kuasanya dengan menyebutkan untuk kepentingan apa pemecahan tersebut dilakukan dan melampirkan:

    • Sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan;
    • Identitas pemohon;
    • Persetujuan tertulis pemegang Hak Tanggungan, apabila hak atas tanah yang bersangkutan dibebani dengan Hak Tanggungan;
  • Untuk mendapatkan satuan-satuan bidang tanah baru dari pemecahan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilaksanakan pengukuran;

  • Status hukum bidang-bidang tanah hasil pemecahan adalah sama dengan status bidang tanah semula, dan untuk pendaftarannya masing-masing diberi nomor hak baru dan dibuatkan surat ukur, buku tanah dan sertipikat baru, sebagaimana pengganti nomor hak, surat ukur, buku tanah dan sertipikat asalnya;

  • Catatan mengenai adanya Hak Tanggungan dan beban lain yang ada pada buku tanah dan sertipikat asal dicatat pada buku tanah dan sertipikat baru;

  • Surat ukur, buku tanah dan sertipikat hak atas tanah semula dinyatakan tidak berlaku lagi dengan mencantumkan catatan dengan kalimat sebagai berikut:

“Tidak berlaku lagi karena haknya sudah dibukukan sebagai hak atas bidang-bidang tanah hasil pemecahan sempurna, yaitu Hak ………. Nomor ………. sampai dengan ………. (lihat buku tanah nomor ………. sampai dengan……….)”, yang dibubuhi tanda tangan Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk berikut cap dinas Kantor Pertanahan;

  • Pencatatan pemecahan bidang-bidang tanah tersebut dikerjakan juga dalam daftar-daftar lain dan peta pendaftaran tanah atau peta-peta lain yang ada dengan menghapus gambar bidang tanah asal diganti dengan gambar bidang-bidang tanah pecahannya yang diberi nomor-nomor hak atas tanah dan surat ukur yang baru.

Mengenai proses dan prosedur pemecahan Hak Guna Bangunan tersebut diatur lebih lanjut dalam Standar Prosedur Operasi Pelayanan Pertanahan yang diatur berdasarkan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 6 Tahun 2008 Nomor 6 Tahun 2008 tentang Penyederhanaan dan Percepatan Standar Prosedur Operasi Pengaturan dan Pelayanan Pertanahan untuk Jenis Pelayanan Pertanahan Tertentu

Berkaitan dengan pelayanan pertanahan tidak lepas dari biaya yang dibutuhkan seperti halnya pemecahan Hak Guna Bangunan induk menjadi Hak Guna Bangunan perseorangan. Biaya yang dibutuhkan dalam hal pemecahan Hak Guna Bangunan induk menjadi Hak Guna Bangunan perseorangan meliputi:

  • Biaya administrasi sebesar Rp. 50.000,- (lima puluh ribu rupiah); dan
  • Biaya pengukuran.

Biaya administrasi ini dibayarkan per bidang tanah hasil pecahan Hak Guna Bangunan induk menjadi Hak Guna Bangunan perseorangan sedangkan biaya pengukuran dihitung berdasarkan luasan bidang tanah hasil pecahan tersebut yang penghitungannya diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2010 tentang Jenis dan Tarif Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada Badan Pertanahan Nasional. Mengenai biaya pengukuran pemecahan Hak Guna Bangunan induk menjadi Hak Guna Bangunan perseorangan diatur berdasarkan Pasal 4 Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2010 yang diatur sebagai berikut:

  • Tarif pelayanan, pengukuran dan pemetaan batas bidang tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 huruf b angka 1, dihitung berdasarkan rumus:

 Luas tanah sampai dengan 10 (sepuluh) hektar

L

Tu = ( —— x HSBKu ) + Rp100.000,00

500

Luas tanah lebih dari 10 (sepuluh) hektar sampai dengan 1.000 (seribu) hektar

L

Tu = ( ——– x HSBKu ) + Rp14.000.000,00

4.000

Luas tanah lebih dari 1.000 (seribu) hektar

L

Tu = ( ——— x HSBKu ) + Rp134.000.000,00

10.000

  • Tarif pelayanan pengukuran dan pemetaan batas bidang tanah secara massal sebagaimana dimaksud Pasal 2 huruf b angka 2 adalah sebesar 75% (tujuh puluh lima persen) dari tarif pelayanan sebagaimana dimaksud pada ayat (1);

  • Tarif pelayanan pengembalian batas sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 2 huruf b angka 3 adalah sebesar 150% (seratus lima puluh persen) dari tarif pelayanan sebagaimana dimaksud pada ayat (1);

  • Tarif pelayanan legalisasi gambar ukur surveyor berlisensi sebagaimana dimaksud Pasal 2 huruf b angka 4 adalah sebesar 30% (tiga puluh persen) dari tarif pelayanan sebagaimana dimaksud pada ayat (1).

Berdasarkan rumus penghitungan biaya pengukuran tersebut dapat diketahui bahwa Tu merupakan tarif ukur, L merupakan luas bidang yang akan dipecah dan HSBKu merupakan Harga Satuan Biaya Khusus Pengukuran. Mengenai besaran HSBKu berbeda-beda antara daerah yang satu dengan daerah yang lainnya, hal tersebut diatur berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 51/PMK.02/2012 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Keuangan Nomor 132/PMK.02/2010 tentang Indeks Dalam Rangka Penghitungan Penetapan Tarif Pelayanan PNBN Pada Badan Pertanahan Nasional, yang mulai berlaku pada tanggal 13 April 2012.

Pengurusan permohonan pemecahan Hak Guna Bangunan induk menjadi Hak Guna Bangunan perseorangan merupakan kewajiban dari pemohon dalam hal ini developer. Dalam prakteknya, pengurusan permohonan pemecahan Hak Guna Bangunan induk menjadi Hak Guna Bangunan perseorangan ini dikuasakan kepada PPAT.

Berdasarkan Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah, menentukan bahwa Pejabat Pembuat Akta Tanah selanjutnya disebut PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik atas satuan rumah susun. PPAT memiliki tugas pokok yang berupa melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik atas satuan rumah susun yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan perbuatan hukum tertentu, sebagaimana yang telah diatur berdasarkan pasal 2 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998. Mengenai perbuatan hukum sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) tersebut di atas ditentukan sabagaimana dimaksud dalam ayat (2), yakni:

  1. Jual beli;
  2. Tukar menukar;
  3. Hibah;
  4. Pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng);
  5. Pembagian hak bersama;
  6. Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas Hak Milik;
  7. Pemberian Hak Tanggungan;
  8. Pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan.

Berdasarkan penjelasan di atas dapat disimpulkan bahwa pengurusan permohonan pemecahan Hak Guna Bangunan induk menjadi Hak Guna Bangunan perseorangan bukan merupakan tugas maupun kewenangan dari PPAT akan tetapi dalam pelaksanaannya developer menyerahkannya kepada PPAT. Hal ini dibenarkan karena merupakan salah satu bentuk pelayanan dari PPAT kepada klien yang datang kepadanya serta permohonan pengurusan pemecahan Hak Guna Bangunan inuk menjadi Hak Guna Bangunan perseorangan dapat dikusakan oleh pemilik hak atas tanah kepada kuasanya dengan membuat surat kuasa.

[1] Maria S.W Sumardjono, Kebijakan Pertanahan Antara Regulasi dan Implementasi,  (Jakarta: Penerbit Buku Kompas, Agustus 2006), hlm. 127

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s