Sekilas tentang Pemecahan Hak Atas Tanah (Hak Guna Bangunan)

Developer perumahan tidak dapat mengalihkan dalam hal ini menjual rumah dari perumahan yang didirikannya begitu saja kepada end user. Dalam hal ini developer harus telah memiliki hak atas tanah terlebih dahulu, dalam hal ini Hak Guna Bangunan dan telah bersertipikat. Sertipikat Hak Guna Bangunan yang diberikan atas nama pengembang lazim disebut sertipikat (Hak Guna Bangunan) induk dan agar perumahan dapat dijual maka sertipikat Hak Guna Bangunan induk tersebut harus dipecah atas nama masing-masing pembeli (Hak Guna Bangunan pecahan) yang jangka waktunya sama dengan jangka waktu yang tertera pada sertipikat Hak Guna Bangunan induk.[1]

Mengenai pemecahahan Hak Guna Bagunan ini diatur berdasarkan Pasal 48 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, yang menentukan bahwa:

  1. Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan, satu bidang tanah yang sudah terdaftar dapat dipecah secara sempurna menjadi beberapa bagian, yang masing-masing merupakan satuan bidang baru dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah semula

  2. Dalam hal sebagaimana dimaksud pada ayat (1), untuk tiap bidang dibuatkan surat ukur, buku tanah dan sertipikat untuk menggantikan surat ukur, buku tanah dan sertipikat asalnya

  3. Jika hak atas tanah yang bersangkutan dibebani Hak Tanggungan dan atau beban-beban lain yang terdaftar, pemecahan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) baru boleh dilaksanakan setelah diperoleh persetujuan tertulis dari pemegang Hak Tanggungan atau pihak lain yang berwenang menyetujui penghapusan beban yang bersangkutan

  4. Dalam pelaksanaan pemecahan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) sepanjang mengenai tanah pertanian, wajib memperhatikan ketentuan mengenai batas minimal sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Maksud dari pasal tersebut dapat dikatakan bahwa sebidang tanah dengan status Hak Guna Bangunan sebagai salah satu hak atas tanah, dimungkinkan untuk dipecah menjadi beberapa bidang tanah dengan status Hak Guna Bangunan dengan menghapuskan Hak Guna Bangunan semula. Continue reading

Advertisements

Hubungan Antara BP Batam, Kantor Pertanahan Kota Batam dan Pemerintah Kota Batam

Kota Batam merupakan daerah yang semenjak awal pembentukkan diarahkan untuk mendukung pengembangan wilayah sebagai salah satu pusat pertumbuhan ekonomi di wilayah barat Indonesia. Dalam pengembangan wilayah Kota Batam, untuk mendukung dan memperlancar proses pengembangan wilayah industry, perdagangan, pariwisata dan alih kapal maka dalam bidang pertanahan di Kota Batam sejak awal berada dalam bentuk Hak Pegelolaan. Terjadinya perubahan status wilayah Kota Batam yang sebelumnya merupakan kotamadya administrative kemudian menjadi kota otonom menyebabkan timbulnya perubahan kewenangan yang selama ini berpusat pada Otorita Batam. Dengan diberlakukannya Undang-undang Nomor 32 Tahun 2004 tentang Pemerintahan Daerah, menyebabkan adanya peralihan kewenangan sehingga memperbesar peran dan kedudukan Pemerintah Kota Batam dalam hal pembangunan di Kota Batam. Hal tersebut dibuktikan dengan adanya Peraturan Daerah yang mengatur tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Batam.

Sebagaimana telah diketahui, Kota Batam meskipun merupakan sebuah wilayah administrative dari sebuah kota otonom namun dalam hal pertanahan Kota Batam berbeda dengan daerah lainnya. Hal yang menjadikan Kota Batam berbeda dengan daerah lainnya adalah dengan adanya Hak Pengelolaan.

Sebagai daerah otonom maka kewenangan Pemerintah Kota Batam mencakup bidang pemerintahan, termasuk kewenangan wajib meliputi pekerjaan umum, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan, pertanian, perhubungan, industri dan perdagangan, penanaman modal, lingkungan hidup, pertanahan, koperasi dan tenaga kerja. Pemerintah Kota Batam tidak memiliki kewenangan dalam bidang politik, luar negeri, pertahanan keamanan, peradilan, moneter, fiskal dan agama.

Berkaitan dengan status tanah di Kota Batam, status hokum tanah di Kota Batam dibedakan menjadi 3 (tiga) yaitu pertama, tanah yang berada di atas Hak Pengelolaan Badan Pengusahaan Kawasan yang meliputi seluruh Pulau Batam; kedua, tanah yang berada di atas Hak Pengelolaan Pemerintah Kota Batam (sebagian tertentu kawasan reklamasi di Batam Centre); dan ketiga, tanah yang bukan berada di atas Hak Pengelolaan yang berada di atas tanah Negara selain dari Pulau Batam.[1] Khusus terhadap katagori kedua yakni tanah yang berada di atas Hak Pengelolaan Pemerintah Kota Batam berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 2007 berubah menjadi Hak Pengelolaan Badan Pengusahaan Kawasan. Continue reading

Sekilas tentang Kantor Pertanahan Kota Batam

Visi, Misi dan Strategi

Visi, misi dan startegi pembangunan pertanahan adalah sejalan dengan visi, misi dan pembangunan Kota Batam. Visi Kantor Pertanahan Kota Batam dalam era globalisasi dan dinamika pembangunan masa depan serta terwujudnya Batam sebagai bandar dunia yang madani melalui catur tertib pertanahan maka penguasaan tanah dan penatagunaan tanah serta hubungan hukum antara tanah dengan warga Negara harus dikembangkan dalam suasana yang menjamin adanya:

a. Perlindungan dan pemberian peluang yang sama bagi tiap warga Negara untuk memiliki tanah sebagai sumber kehidupan.

b. Pemerataan penguasaan tanah yang adil dan pencegahan penguasaan tanah secara berlebih dan pencegahan polarisasi pengusaan tanah.

c. Pemanfaatan tanah yang lestari, optimal, seimbang dan mengutamakan kepentingan masyarakat banyak yang dimaefestasikan ke dalam bentuk:

  1. Pencegahan penelantaran tanah;
  2. Pemerataan tanah yang berdaya guna;
  3. Pengawasan larangan alih guna tanah dari pertanian yang produktif/subur kepenggunaan untuk non pertanian;
  4. Perlindungan kepada golongan ekonomi lemah;
  5. Pencegahan pemanfaatan yang bersifat monopoli;
  6. Asas fungsi sosial dari hak atas tanah;
  7. Pelestarian dan peningkatan daya dukung tanah.

Continue reading

Sekilas tentang Badan Pengusahaan Kawasan Kota Batam (BP Batam)

Kota Batam merupakan salah satu kota/kabupaten berkembang di Indonesia. Kota Batam memiliki karakteristik tersendir dibandingkan dengan kota/kabupaten yang lain yakni dengan adanya Hak Pengelolaan (HPL) yang dimana badan yang berwenang terhadap hak ini adalah Badan Pengusahaan Kawasan Kota Batam yang dikenal dengan BP Batam yang dahulunya bernama Otorita Pengembanagn Daerah Industri Pulau Batam atau Otorita Batam

a. Landasan hukum
Pada awalnya pengelolaan Kota Batam berada di bawah kewenangan Otorita Pengembangan Daerah Industir Pulau Batam yang dikenal dengan Otorita Batam, akan tetapi dalam perkembangannya Otorita Batam berubah menjadi Badan Pengusahaan Kawasan Batam yang dikenal dengan BP Batam. Adanya BP Batam sebagai suatu badan otorita di pulau batam tidak lepas dari beberapa dasar hukum yang menjadi landasan berdiri dan adanya BP Batam. Adapun landasan hukum BP Batam tersebut yaitu:
1) Keputusan Presiden Nomor 74 Tahun 1971 tentang Pengembangan Pembangunan Pulau Batam;
2) Keputusan Presiden Nomor 41 Tahun 1973 tentang Daerah Industri Pulau Batam;
3) Keputusan Presiden Nomor 33 Tahun 1971 tentang Penunjukan Dan Pemanfaatan Beberapa Wilayah Usaha Bonded Warehouse Di Daerah Pulau Batam;
4) SK Menteri Dalam Negeri Nomor 43 Tahun 1977 tentang Pengelolaan Dan Penggunaan Tanah Di Daerah Industri Pulau Batam;
5) Keputusan Presiden Nomor 41 Tahun 1978 tentang Penetapan Seluruh Daerah Indsutri Pulau Batam Sebagai Wilayah Usaha Bonded Warehouse;
6) Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 1983 tentang Pembentukan Kotamadya Batam Di Wilayah Provinsi Daerah Tingkat I Riau;
7) Keputusan Presiden Nomor 7 Tahun 1984 tentang Hubungan Kerja Antara Kotamadya Batam Dengan Otorita Pengembangan Daerah Industri Pulau Batam;
8) Keputusan Presiden Nomor 56 Tahun 1984 tentang Penambahan Lingkungan Kerja Daerah Industri Pulau Batam Dan Penetapannya Sebagai Wilayah Bonded Warehouse;
9) Keputusan Presiden Nomor 28 Tahun 1992 tentang Penambahan Wilayah Lingkungan Kerja Daerah Industri Pulau Batam Dan Penetapannya Sebagai Wilayah Usaha Kawasan Berikat;
10) SK Ketua BPN Nomor 9-VIII-1993 tentang Pengelolaan Dan Pengurusan Tanah Di Daerah Industri Pulau Rempang, Pulau Galang Dan Pulau-Pulau Sekitarnya;
11) Keputusan Presiden Nomor 94 Tahun 1998 tentang Penyempurnaan Atas Keputusan Presiden Nomor 41 Tahun 1973 Tentang Daerah Industri Pulau Batam;
12) Undang-Undang Nomor 53 Tahun 1999 tentang Pembentukan Kabupaten Pelalawan, Kabupaten Rokan Hulu, Kabupaten Rokan Hilir, Kabupaten Siak, Kabupaten Karimun, Kabupaten Natuna, Kabupaten Kuantan Singingi dan Kota Batam;
13) Undang-undang Nomor 36 Tahun 2000 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-undang Nomor 1 Tahun 2000 tentang Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas menjadi Undang-undang (Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4053) sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang Nomor 44 Tahun 2007 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-undang Nomor 1 Tahun 2007 tentang Perubahan Atas Undang-undang Nomor 1 Tahun 2000 tentang Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas menjadi Undang-undang (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2007 Nomor 130, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4775);
14) Keputusan Bersama Walikota Batam dan Ka. OB Nomor 05/SKB/HK/VI/2000 tentang Pembentukan Dan Susunan Tim Perancang Draft Peraturan Pemerintah Tentang Pengaturan Hubungan Kerja Pemerintah Kota Batam Dengan Badan Otorita Batam;
15) Keputusan Presiden Nomor 113 Tahun 2000 tentang Perubahan Keempat Atas Kepres Nomor 41 Tahun 1973 tentang Daerah Industri Pulau Batam;
16) Keputusan Presiden Nomor 25 Tahun 2005 tentang Perubahan Kelima Atas Kepres Nomor 41 Tahun 1973 tentang Daerah Industri Pulau Batam;
17) Peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 2007 tentang Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2007 Nomor 107, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4757);
18) Peraturan Pemerintah Nomor 5 Tahun 2011 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 2007;
19) Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2011 tentang Pengelolaan Keuangan Pada Badan Pengusahaan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2011 Nomor 17, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5196);
20) Keputusan Presiden Nomor 9 Tahun 2008 tentang Dewan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas;
21) Keputusan Presiden Nomor 30 Tahun 2008 tentang Dewan Nasional Kawasan Perdagangan Bebas;
22) Peraturan Ketua BP Batam Nomor 3 Tahun 2008 tentang Peraturan Dewan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam Nomor 3 Tahun 2008 tentang Badan Pengusahaan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam sebagaimana diubah beberapakali terakhir dengan Peraturan Ketua Dewan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam Nomor 3 Tahun 2008 tentang Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam;
23) SK Ketua BP Batam Nomor Kpts/6/DK/IX/2008 tentang Penetapan Personel Badan Pengusahaan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas sebagimana telah diubah beberapakali terakhir dengan Keputusan Ketua Dewan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam Nomor Kpts/19/DK-BTM/X/2010 tentang Penetapan Personil Badan Pengusahaan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam.

Continue reading

Sekilas tentang Asas Hukum (3)

26. “Nemo Judex Idoneus In Propria Causa” : seorang Notaris tidak diperbolehkan membuat akta untuk kepentingan diri sendiri.

27. “Actor Sequitur Forum Rei” : Gugatan diajukan di tempat tinggal tergugat. (Hukum Acara perdata)

28. “Exceptio Plurium Litis Consortium” : Pihak lawan mengkehendaki ditariknya pihak lain (pihak ketiga) untuk berperkara. (eksepsi)

29. “Secundum Allegat Iudicare” : Hakim dalam (hukum) acara perdata bersifat pasif; maksudnya para pihaklah (penggugat dan tergugat) yang membuktikannya

30. “Judex Ne Procedat Ex Officio” : Dimana tidak ada gugatan, tidak ada hakim. (Hukum Acara Perdata) Dalam hal ini, kekuatan pembuktiannya pada perkara perdata ada pada para pihak yang berperkara (penggugat dan tergugat). Continue reading

Sekilas tentang Asas Hukum (2)

Sebelumnya saya telah mem-posting sediki bahasan tentang asas hukum yakni dengan judul “Sekilas tentang Asas Hukum”. Tulisan berikut akan melanjutkan tulisan sebelumnya.

Beberapa asas hukum yang dikenal:

1. “Lex superior derogat legi inferior”

>> Peraturan lebih tinggi mengalahakan peraturan yang lebih rendah, maksudnya bahwa peraturan yang lebih renda dilarang bertentangan dengan peraturan yang lebih tinggi.

Misalnya Undang-undang mengalahkan Peraturan Pemerintah

2. “Lex posterior derogat legi priori”

>> Peraturan yang baru mengesampingkan peraturan yang lama.

Misalnya UU No. 12 Tahun 2011 tentang Pembentukan Peraturan Perundang-undangan dengan UU No. 10 Tahun 2004

3. “Lex spesialis derogat legi generali”

>> Peraturan yang lebih khusus menesampingkan peraturan yang umum

Misalnya KUHPidana dengan UU Tindak Pidana Korupsi

4. “Lex spesialis sistematis”

>> Kekhususan yang sistematis

Hal ini terjadi jika adanya aturan yang khusus yang bertentangan dengan aturan yang khusus lainnya.

Sebuah aturan dikatagorikan lex spesialis jika:

– Materiilnya khusus

– Formilnya khusus (ada pengadilan yang khusus)

– Adresat (subjek) khusus

5. “Lex consumte derogat legi comsunte”

>> Aturan hukum yang satu mengabsopsi (menyerap) aturan hukum yang lain.

6. “Cogitationis peonam nemo patitut”

>> Tidak ada seorangpun dapat dihukum hanya karena berdasarkan apa yang ada di dalam hatinya (niat)

7. “Lex dura, sed tamen scipta”

>> Undang-undang itu kejam tetapi begitulah bunyinya

8. “Nemo ius ignorare” ; “Iedern wordt geacht de wet kennen”

>> Setiap orang dianggap tahu hukum

9. “Ignorantia leges excusat neminem”

>> Ketidaktahuan akan hukum bukan alasan/unsur pemaaf

10. “Tabelionis officium exercebo”

>> Seorang Notaris harus bekerja secara tradisional Continue reading

Pensertipikatan Hak Atas Tanah (Hak Guna Bangunan) di atas Hak Pengelolaan (di Kota Batam)

Berdasarkan Pasal 19 ayat (1) UUPA jo Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 bahwa salah satu tujuan dilaksanakannya pendaftaran tanah adalah untuk memberikan kepastian hukum. Agar terwujudnya kepastian hukum maka hak atas tanah wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan. Hak guna bangunan merupakan objek dari pendaftran tanah sehingga wajib didaftarkan. Hal tersebut diatur dalam Pasal 38 UUPA jis Pasal 23 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 dan Pasal 9 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997. Dengan adanya pendaftaran tanah maka diterbitkan sertipikat hak atas tanah yang merupakan tanda bukti kepemilikan seseorang dan/atau badan hukum atas suatu hak atas tanah. Dengan adanya sertipikat hak atas tanah maka terwujudnya kepastian hukum yang meliputi kepastian mengenai subjek, kepastian mengenai objek serta kepastian mengenai hak atas tanah. Hal ini sesuai dengan Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah yang menentukan bahwa:

”Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat didalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan.”

Untuk memperoleh Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Pengelolaan maka yang bersangkutan wajib memiliki:
1) Surat Perjanjian (SPJ)
2) Surat Keputusan (SKEP)
3) Surat Penunjukan Loksai (PL)
4) Tanda Bukti Pembayaran UWTO (Uang Wajib Tahunan Otorita)
5) Rekomendasi

Mengenai persyaratan permohonan hak atas tanah di atas Hak Pengelolaan baik perorangan maupun badan hukum tidak memiliki perbedaan. Perbedaan antara perorangan dengan badan hukum terdapat pada rekomendasi dari Otorita Pengembangan Daerah Industri Pulau Batam (yang saat ini dikenal dengan BP Batam). Isi dari Surat Perjanjian yang menjadi dasar pemberian hak atas tanah berupa:
1) Identitas para pihak yang bersangkutan;
2) Letak, luas, batas dan luas yang dimaksud;
3) Jenis penggunaan;
4) Hak atas tanah yang akan dimintakan untuk diberikan kepada pihak ke tiga yang bersangkutan dan keterangan mengenai jangka waktu serta kemungkinan untuk memperpanjang;
5) Jenis-jenis bangunan yang akan didirikan di atasnya dan ketentuan mengenai kepemilikan bangunan-bangunan tersebut pada berakhirnya hak tanah yang diberikan;
6) Jumlah uang pemasukan dan syarat-syarat pembayaran;
7) Syarat-syarat lain yang dipandang perlu.

Dalam pemberian hak kepada pihak ke tiga, Kantor Pertanahan Kota Batam menyesuaikan dengan rekomendasi, surat perjanjian (SPJ), gambar penetapan lokasi/surat penunjukan lokasi (PL), surat keputusan pengalokasian tanah/surat keputusan (SKEP) serta jangka waktu uang wajib tahunan otorita (UWTO) yang dibuat oleh Otorita Pengembangan Daerah Industri Pulau Batam (OPDIPB), dengan kata lain dalam proses pemberian hak atas tanah di atas Hak Pengelolaan, dasar yang dipergunakan adalah dokumen yang dikeluarkan oleh Otorita Pengembangan Daerah Industri Pulau Batam (OPDIPB). Kantor Pertanahan Kota Batam berfungsi sebagai ’pelayan’ atau perpanjangan tangan dari Otorita Pengembangan Daerah Industri Kota Batam. Continue reading