Sekilas tentang Pemecahan Hak Atas Tanah (Hak Guna Bangunan)

Developer perumahan tidak dapat mengalihkan dalam hal ini menjual rumah dari perumahan yang didirikannya begitu saja kepada end user. Dalam hal ini developer harus telah memiliki hak atas tanah terlebih dahulu, dalam hal ini Hak Guna Bangunan dan telah bersertipikat. Sertipikat Hak Guna Bangunan yang diberikan atas nama pengembang lazim disebut sertipikat (Hak Guna Bangunan) induk dan agar perumahan dapat dijual maka sertipikat Hak Guna Bangunan induk tersebut harus dipecah atas nama masing-masing pembeli (Hak Guna Bangunan pecahan) yang jangka waktunya sama dengan jangka waktu yang tertera pada sertipikat Hak Guna Bangunan induk.[1]

Mengenai pemecahahan Hak Guna Bagunan ini diatur berdasarkan Pasal 48 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, yang menentukan bahwa:

  1. Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan, satu bidang tanah yang sudah terdaftar dapat dipecah secara sempurna menjadi beberapa bagian, yang masing-masing merupakan satuan bidang baru dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah semula

  2. Dalam hal sebagaimana dimaksud pada ayat (1), untuk tiap bidang dibuatkan surat ukur, buku tanah dan sertipikat untuk menggantikan surat ukur, buku tanah dan sertipikat asalnya

  3. Jika hak atas tanah yang bersangkutan dibebani Hak Tanggungan dan atau beban-beban lain yang terdaftar, pemecahan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) baru boleh dilaksanakan setelah diperoleh persetujuan tertulis dari pemegang Hak Tanggungan atau pihak lain yang berwenang menyetujui penghapusan beban yang bersangkutan

  4. Dalam pelaksanaan pemecahan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) sepanjang mengenai tanah pertanian, wajib memperhatikan ketentuan mengenai batas minimal sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Maksud dari pasal tersebut dapat dikatakan bahwa sebidang tanah dengan status Hak Guna Bangunan sebagai salah satu hak atas tanah, dimungkinkan untuk dipecah menjadi beberapa bidang tanah dengan status Hak Guna Bangunan dengan menghapuskan Hak Guna Bangunan semula. Continue reading

Advertisements

Pensertipikatan Hak Atas Tanah (Hak Guna Bangunan) di atas Hak Pengelolaan (di Kota Batam)

Berdasarkan Pasal 19 ayat (1) UUPA jo Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 bahwa salah satu tujuan dilaksanakannya pendaftaran tanah adalah untuk memberikan kepastian hukum. Agar terwujudnya kepastian hukum maka hak atas tanah wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan. Hak guna bangunan merupakan objek dari pendaftran tanah sehingga wajib didaftarkan. Hal tersebut diatur dalam Pasal 38 UUPA jis Pasal 23 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 dan Pasal 9 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997. Dengan adanya pendaftaran tanah maka diterbitkan sertipikat hak atas tanah yang merupakan tanda bukti kepemilikan seseorang dan/atau badan hukum atas suatu hak atas tanah. Dengan adanya sertipikat hak atas tanah maka terwujudnya kepastian hukum yang meliputi kepastian mengenai subjek, kepastian mengenai objek serta kepastian mengenai hak atas tanah. Hal ini sesuai dengan Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah yang menentukan bahwa:

”Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat didalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan.”

Untuk memperoleh Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Pengelolaan maka yang bersangkutan wajib memiliki:
1) Surat Perjanjian (SPJ)
2) Surat Keputusan (SKEP)
3) Surat Penunjukan Loksai (PL)
4) Tanda Bukti Pembayaran UWTO (Uang Wajib Tahunan Otorita)
5) Rekomendasi

Mengenai persyaratan permohonan hak atas tanah di atas Hak Pengelolaan baik perorangan maupun badan hukum tidak memiliki perbedaan. Perbedaan antara perorangan dengan badan hukum terdapat pada rekomendasi dari Otorita Pengembangan Daerah Industri Pulau Batam (yang saat ini dikenal dengan BP Batam). Isi dari Surat Perjanjian yang menjadi dasar pemberian hak atas tanah berupa:
1) Identitas para pihak yang bersangkutan;
2) Letak, luas, batas dan luas yang dimaksud;
3) Jenis penggunaan;
4) Hak atas tanah yang akan dimintakan untuk diberikan kepada pihak ke tiga yang bersangkutan dan keterangan mengenai jangka waktu serta kemungkinan untuk memperpanjang;
5) Jenis-jenis bangunan yang akan didirikan di atasnya dan ketentuan mengenai kepemilikan bangunan-bangunan tersebut pada berakhirnya hak tanah yang diberikan;
6) Jumlah uang pemasukan dan syarat-syarat pembayaran;
7) Syarat-syarat lain yang dipandang perlu.

Dalam pemberian hak kepada pihak ke tiga, Kantor Pertanahan Kota Batam menyesuaikan dengan rekomendasi, surat perjanjian (SPJ), gambar penetapan lokasi/surat penunjukan lokasi (PL), surat keputusan pengalokasian tanah/surat keputusan (SKEP) serta jangka waktu uang wajib tahunan otorita (UWTO) yang dibuat oleh Otorita Pengembangan Daerah Industri Pulau Batam (OPDIPB), dengan kata lain dalam proses pemberian hak atas tanah di atas Hak Pengelolaan, dasar yang dipergunakan adalah dokumen yang dikeluarkan oleh Otorita Pengembangan Daerah Industri Pulau Batam (OPDIPB). Kantor Pertanahan Kota Batam berfungsi sebagai ’pelayan’ atau perpanjangan tangan dari Otorita Pengembangan Daerah Industri Kota Batam. Continue reading