Sekilas tentang Pemecahan Hak Atas Tanah (Hak Guna Bangunan)

Developer perumahan tidak dapat mengalihkan dalam hal ini menjual rumah dari perumahan yang didirikannya begitu saja kepada end user. Dalam hal ini developer harus telah memiliki hak atas tanah terlebih dahulu, dalam hal ini Hak Guna Bangunan dan telah bersertipikat. Sertipikat Hak Guna Bangunan yang diberikan atas nama pengembang lazim disebut sertipikat (Hak Guna Bangunan) induk dan agar perumahan dapat dijual maka sertipikat Hak Guna Bangunan induk tersebut harus dipecah atas nama masing-masing pembeli (Hak Guna Bangunan pecahan) yang jangka waktunya sama dengan jangka waktu yang tertera pada sertipikat Hak Guna Bangunan induk.[1]

Mengenai pemecahahan Hak Guna Bagunan ini diatur berdasarkan Pasal 48 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, yang menentukan bahwa:

  1. Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan, satu bidang tanah yang sudah terdaftar dapat dipecah secara sempurna menjadi beberapa bagian, yang masing-masing merupakan satuan bidang baru dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah semula

  2. Dalam hal sebagaimana dimaksud pada ayat (1), untuk tiap bidang dibuatkan surat ukur, buku tanah dan sertipikat untuk menggantikan surat ukur, buku tanah dan sertipikat asalnya

  3. Jika hak atas tanah yang bersangkutan dibebani Hak Tanggungan dan atau beban-beban lain yang terdaftar, pemecahan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) baru boleh dilaksanakan setelah diperoleh persetujuan tertulis dari pemegang Hak Tanggungan atau pihak lain yang berwenang menyetujui penghapusan beban yang bersangkutan

  4. Dalam pelaksanaan pemecahan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) sepanjang mengenai tanah pertanian, wajib memperhatikan ketentuan mengenai batas minimal sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Maksud dari pasal tersebut dapat dikatakan bahwa sebidang tanah dengan status Hak Guna Bangunan sebagai salah satu hak atas tanah, dimungkinkan untuk dipecah menjadi beberapa bidang tanah dengan status Hak Guna Bangunan dengan menghapuskan Hak Guna Bangunan semula. Continue reading

Advertisements

Hubungan Antara BP Batam, Kantor Pertanahan Kota Batam dan Pemerintah Kota Batam

Kota Batam merupakan daerah yang semenjak awal pembentukkan diarahkan untuk mendukung pengembangan wilayah sebagai salah satu pusat pertumbuhan ekonomi di wilayah barat Indonesia. Dalam pengembangan wilayah Kota Batam, untuk mendukung dan memperlancar proses pengembangan wilayah industry, perdagangan, pariwisata dan alih kapal maka dalam bidang pertanahan di Kota Batam sejak awal berada dalam bentuk Hak Pegelolaan. Terjadinya perubahan status wilayah Kota Batam yang sebelumnya merupakan kotamadya administrative kemudian menjadi kota otonom menyebabkan timbulnya perubahan kewenangan yang selama ini berpusat pada Otorita Batam. Dengan diberlakukannya Undang-undang Nomor 32 Tahun 2004 tentang Pemerintahan Daerah, menyebabkan adanya peralihan kewenangan sehingga memperbesar peran dan kedudukan Pemerintah Kota Batam dalam hal pembangunan di Kota Batam. Hal tersebut dibuktikan dengan adanya Peraturan Daerah yang mengatur tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Batam.

Sebagaimana telah diketahui, Kota Batam meskipun merupakan sebuah wilayah administrative dari sebuah kota otonom namun dalam hal pertanahan Kota Batam berbeda dengan daerah lainnya. Hal yang menjadikan Kota Batam berbeda dengan daerah lainnya adalah dengan adanya Hak Pengelolaan.

Sebagai daerah otonom maka kewenangan Pemerintah Kota Batam mencakup bidang pemerintahan, termasuk kewenangan wajib meliputi pekerjaan umum, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan, pertanian, perhubungan, industri dan perdagangan, penanaman modal, lingkungan hidup, pertanahan, koperasi dan tenaga kerja. Pemerintah Kota Batam tidak memiliki kewenangan dalam bidang politik, luar negeri, pertahanan keamanan, peradilan, moneter, fiskal dan agama.

Berkaitan dengan status tanah di Kota Batam, status hokum tanah di Kota Batam dibedakan menjadi 3 (tiga) yaitu pertama, tanah yang berada di atas Hak Pengelolaan Badan Pengusahaan Kawasan yang meliputi seluruh Pulau Batam; kedua, tanah yang berada di atas Hak Pengelolaan Pemerintah Kota Batam (sebagian tertentu kawasan reklamasi di Batam Centre); dan ketiga, tanah yang bukan berada di atas Hak Pengelolaan yang berada di atas tanah Negara selain dari Pulau Batam.[1] Khusus terhadap katagori kedua yakni tanah yang berada di atas Hak Pengelolaan Pemerintah Kota Batam berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 2007 berubah menjadi Hak Pengelolaan Badan Pengusahaan Kawasan. Continue reading

Sekilas tentang Asas Hukum (3)

26. “Nemo Judex Idoneus In Propria Causa” : seorang Notaris tidak diperbolehkan membuat akta untuk kepentingan diri sendiri.

27. “Actor Sequitur Forum Rei” : Gugatan diajukan di tempat tinggal tergugat. (Hukum Acara perdata)

28. “Exceptio Plurium Litis Consortium” : Pihak lawan mengkehendaki ditariknya pihak lain (pihak ketiga) untuk berperkara. (eksepsi)

29. “Secundum Allegat Iudicare” : Hakim dalam (hukum) acara perdata bersifat pasif; maksudnya para pihaklah (penggugat dan tergugat) yang membuktikannya

30. “Judex Ne Procedat Ex Officio” : Dimana tidak ada gugatan, tidak ada hakim. (Hukum Acara Perdata) Dalam hal ini, kekuatan pembuktiannya pada perkara perdata ada pada para pihak yang berperkara (penggugat dan tergugat). Continue reading

Sekilas tentang Asas Hukum (2)

Sebelumnya saya telah mem-posting sediki bahasan tentang asas hukum yakni dengan judul “Sekilas tentang Asas Hukum”. Tulisan berikut akan melanjutkan tulisan sebelumnya.

Beberapa asas hukum yang dikenal:

1. “Lex superior derogat legi inferior”

>> Peraturan lebih tinggi mengalahakan peraturan yang lebih rendah, maksudnya bahwa peraturan yang lebih renda dilarang bertentangan dengan peraturan yang lebih tinggi.

Misalnya Undang-undang mengalahkan Peraturan Pemerintah

2. “Lex posterior derogat legi priori”

>> Peraturan yang baru mengesampingkan peraturan yang lama.

Misalnya UU No. 12 Tahun 2011 tentang Pembentukan Peraturan Perundang-undangan dengan UU No. 10 Tahun 2004

3. “Lex spesialis derogat legi generali”

>> Peraturan yang lebih khusus menesampingkan peraturan yang umum

Misalnya KUHPidana dengan UU Tindak Pidana Korupsi

4. “Lex spesialis sistematis”

>> Kekhususan yang sistematis

Hal ini terjadi jika adanya aturan yang khusus yang bertentangan dengan aturan yang khusus lainnya.

Sebuah aturan dikatagorikan lex spesialis jika:

– Materiilnya khusus

– Formilnya khusus (ada pengadilan yang khusus)

– Adresat (subjek) khusus

5. “Lex consumte derogat legi comsunte”

>> Aturan hukum yang satu mengabsopsi (menyerap) aturan hukum yang lain.

6. “Cogitationis peonam nemo patitut”

>> Tidak ada seorangpun dapat dihukum hanya karena berdasarkan apa yang ada di dalam hatinya (niat)

7. “Lex dura, sed tamen scipta”

>> Undang-undang itu kejam tetapi begitulah bunyinya

8. “Nemo ius ignorare” ; “Iedern wordt geacht de wet kennen”

>> Setiap orang dianggap tahu hukum

9. “Ignorantia leges excusat neminem”

>> Ketidaktahuan akan hukum bukan alasan/unsur pemaaf

10. “Tabelionis officium exercebo”

>> Seorang Notaris harus bekerja secara tradisional Continue reading

Sidik Jari Dalam Akta Notaris

Seperti yang diketahui Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tetang Jabatan Notaris telah diubah menjadi Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Jabatan Notaris (Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor3 Tahun 2014 dan Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5491) yang diundangkan pada tanggal 17 Januari 2014. Dalam Undang-undang Nomor 2 Tahun 2014 ini terjadi beberapa perubahan, diantaranya:
1. Penambahan masa magang calon Notaris
2. Adanya sidik jari dalam Akta Notaris
3. Pemerikasaan Akta Notaris

Di sini saya coba membahas sedikit tentang sidik jari dalam Akta Notaris. Sidik jari dalam Akta Notaris pada dasarnya bukanlah hal baru dalam Akta Notaris, sidik jari sebelum diundangkannya undang-undang ini digunakan sebagai penganti tanda tangan dan/atau paraf bagi pihak (penghadap) dalam Akta Notaris jika tidak dap membaca/menulis, sedangkan dalam undang-undang yang baru merupakan sebuah kewajiban. Hal tersebut diatur dalam Pasal 16 ayat (1) hufuf c yang menentukan bahwa:

“(1) Dalam menjalankan jabatanyan, Notaris wajib:
c. melekatkan surat dan dokumen serta sidik jari penghadap pada Minuta Akta”

Sejauh pengamatan saya, tidak ada pengaturan (tidak ditentukan) mengenai jari mana yang digunakan untuk sidik jari tersebut. Meskipun tidak ada pengaturannya, diberi pedoman mengenai jari yang digunakan yakni menggunakan jempol tangan, yang sejauh pengamatan saya menggunakan jempol tangan kanan tetapi hal tersebut bukan merupakan pemutlakan, dimungkinkan menggunakan jari yang lain.

Apakan dengan tanpa sidik jari Aktar Notaris tersebut akan menjadi batal dan/atau menurunkan derajatnya menjadi akta di bawah tangan? Continue reading

Sekilas tentang Hak Milik

1. Pengertian Hak Milik
Hak Milik yang merupakan salah satu macam hak atas tanah yang dikenal dalam Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA). Pengertian Hak Milik berdasarkan ketentuan Pasal 20 ayat (1) UUPA menentukan bahwa :

“Hak milik adalah hak yang turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan Pasal 6”

Hak Milik bersifat turun-menurun maksudnya bahwa Hak Milik atas tanah tersebut tidak hanya berlangsung selama hidup pemegang Hak milik atas tanah, tetapi dapat juga dilanjutkan oleh ahli warisnya apabila pewaris meninggal dunia, oleh karena itu Hak Milik jangka waktunya tidak terbatas. Hak Milik bersifat terkuat maksudnya bahwa Hak Milik merupakan induk dari macam hak atas tanah lainnya dan dapat dibebani oleh hak atas tanah lainnya, seperti Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai. Hak Milik bersifat terpenuh maksudnya Hak Milik menunujuk luas wewenang yang diberikan kepada pemegang Hak Milik dalam menggunakan tanahnya baik untuk usaha pertanian maupun untuk mendirikan bangunan.
Hak Milik bersifat turun temurun, terkuat dan terpenuh bukan berarti bahwa Hak Milik merupakan hak yang mutlak, tidak terbatas dan tidak dapat diganggu gugat. Hal ini Ini dimaksudkan untuk membedakan Hak Milik dengan hak-hak atas tanah lainnya yang dimiliki oleh individu. Dengan kata lain, Hak Milik merupakan hak yang paling kuat dan paling penuh diantara hak-hak atas tanah lainnya.
berdasarkan ketentuan Pasal 6 UUPA, semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial, sehingga Hak Milik juga mempunya fungsi social, artinya bahwa Hak Milik yang dipunyai subjek hak (pemegang hak) tidak boleh dipergunakan semata-mata untuk kepentingan pribadi. Fungsi sosial dari Hak Milik harus ada keseimbangan antara kepentingan pemerintah dengan masyarakat.

2. Subyek Hak Milik
Berdasarkan ketentuan Pasal 21 UUPA, maka yang dapat mempunyai Hak Milik adalah:

“a. Hanya warga Negara Indonesia dapat mempunyai Hak Milik
b. Oleh Pemerintah ditetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai Hak Milik dan syarat-syaratnya.
c. Orang asing yang sesudah berlakunya Undang-Undang ini memperoleh Hak Milik karena Pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, demikian pula warga negara Indonesia yang mempunyai Hak Milik setelah berlakunya Undang-Undang ini kehilangan kewarganegaraannya wajib melepaskan hak itu dalam jangka waktu 1 (satu) tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya kewarganegaraan tersebut. Jika sesudah jangka waktu itu lampau Hak Milik tidak dilepaskan, maka hak itu hapus karena hukum dan tanahnya jatuh kepada Negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung.
d. Selama seseorang di samping kewarganegaraan Indonesia juga memperoleh kewarganegaran asing maka ia tidak dapat mempunyai tanah dengan hak miik dan baginya berlaku ketentuan dalam ayat (3) Pasal ini.”

Berdasarkan ketentuan tersebut maka hanya warga negara Indonesia tunggal yang dapat mempunyai Hak Milik, orang asing tidak diperbolehkan untuk mempunyai Hak Milik. Orang asing dapat mempunyai tanah dengan Hak Pakai yang luasnya terbatas. Continue reading

Sekilas tentang Hak Pengelolaan (di Kota Batam)

  1. Pengertian Hak Pengelolaan

Hak Pengelolaan adalah suatu hak atas tanah yang tidak sama sekali ada istilah dalam UUPA dan khusus hak ini demikian pula luasnya terdapat di luar ketentuan dari UUPA[1]. Hak Pengelolaan lahir dan berkembang sesuai dengan terjadinya perkembangan suatu daerah. Suatu kenyataan yang tidak dapat dipungkiri bahwa banyak perkantoran yang terdapat di kota-kota besar mempergunakan tanah dengan Hak Pengelolaan.[2]

Menurut Effendi Perangin[3], nama Hak Pengelolaan berasal dari bahas Belanda beheersrecht yang diterjemahkan dengan hak penguasaan. Hak penguasan ini dimiliki oleh instansi pemerintah, jawatan atau depertemen.

Menurut A.P Parlindungan, cikal bakal Hak Pengelolaan lahan sangat unik. Semulah istilahnya diambil dari bahasa belanda yaitu beheersrecht, yang diterjemahkan menjadi hak penguasaan. Hak penguasaan dimaksud adalah hak penguasaan atas tanah-tanah Negara.[4]

Menurut R. Atang Ranoemiharjda[5], Hak Pengelolaan adalah hak atas tanah yang diberikan atas tanah yang dikuasai oleh Negara dan hanya dapat diberikan kepada badan-badan hukum pemerintah atau pemerinta daerah baik untuk dipergunakan untuk usahanya sendiri maupun untuk kepentingan pihak ketiga.

Menurut Boedi Harsono, bahwa Hak Pengelolaan pada hakikatnya bukan hak atas tanah, melainkan merupakan “gempilan” hak menguasai dari Negara. Pemegang Hak Pengelolaan mempunyai kewenangan untuk menggunakan tanah yang dihaki bagi keperluan usahanya tetapi itu bukan tujuan pemberian hak itu kepadanya. Tujuan utamanya adalah bahwa tanah yang bersangkutan disediakan bagi penggunaan oleh pihak-pihak lain yang memerlukan.[6]

Menurut Maria S.W. Sumardjono, Hak Pengelolaan merupakan “bagian” dari hak menguasai dari Negara yang (sebagian) kewenangannya dilimpahkan kepada pemegang Hak Pengelolaan. Oleh karena itu, Hak Pengelolaan merupakan fungsi/kewenangan public sebagimana hak menguasai dari Negara dan tidak tepat untuk disamakan dengan “hak” sebagimana diatur dalam pasal 16 UUPA karena hak atas tanah hanya menyangkut aspek keperdataan. [7] Continue reading